Contrato de alquiler vacacional en España: modelo gratuito y guía (2026)

Alquilas en Airbnb o Booking y piensas que el contrato de alquiler vacacional es opcional. Que la plataforma te protege. Es el error que cometen el 80 % de los anfitriones. Y normalmente se dan cuenta cuando surge un litigio — un desperfecto, una cancelación abusiva, exceso de ocupantes — y descubren que sin contrato firmado, sus opciones legales son muy limitadas.

Gestiono dos casas rurales desde hace tres años. Aprendí por las malas que un contrato bien redactado es el mejor seguro que puedes tener. No necesitas un abogado: con esta guía y el modelo gratuito que te proporciono, estarás cubierto en menos de una hora.

El contrato de alquiler vacacional no es un simple trámite administrativo. Es un documento que establece las reglas del juego entre tú y tu huésped. Regula la duración, el precio, la fianza, las condiciones de cancelación y, sobre todo, te protege en caso de conflicto. Incluso cuando operas a través de una plataforma como Airbnb, el contrato sigue siendo el documento de referencia ante un juez.

En esta guía te explico todo: las diferencias con un contrato de alquiler de larga duración, las cláusulas obligatorias y recomendadas, la gestión de la fianza, el inventario, y te doy un modelo completo listo para usar.

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Sommario

1. Contrato de alquiler vacacional vs alquiler de larga duración
2. Las cláusulas obligatorias
3. Las cláusulas recomendadas
4. La fianza / depósito de garantía
5. El inventario de entrada y salida
6. Modelo de contrato gratuito
7. FAQ

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Contrato de alquiler vacacional vs alquiler de larga duración

Primer punto fundamental: un contrato de alquiler vacacional no tiene nada que ver con un contrato de alquiler de vivienda habitual. Son documentos con lógicas jurídicas completamente distintas.

El contrato de alquiler de vivienda habitual (LAU)

El contrato de alquiler de vivienda habitual está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley 29/1994. Está diseñado para proteger al inquilino que hace del inmueble su residencia habitual. Duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), prórroga tácita, límites en la actualización de renta, preaviso de 4 meses para el propietario... Las reglas son estrictas y muy favorables al inquilino.

El contrato de alquiler vacacional

El contrato de alquiler vacacional se rige por un marco diferente. Está expresamente excluido de la LAU por su artículo 5.e): "Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística."

Esto significa que tu contrato de alquiler vacacional se rige por:

• La normativa turística autonómica de tu comunidad
• El Código Civil (derecho general de obligaciones y contratos)
• Lo que pacten las partes (autonomía de la voluntad)

Las diferencias clave

Criterio	Alquiler vivienda habitual (LAU)	Contrato alquiler vacacional
Duración	5-7 años mínimo	1 noche a 31 días (según CCAA)
Prórroga	Tácita obligatoria	Ninguna
Renta	Limitada en zonas tensionadas	Libre
Fianza	1-2 meses máximo	Libre (habitual: 150-500 €)
Preaviso propietario	4 meses	Según contrato
Ley aplicable	LAU	Normativa turística + Código Civil

¿Por qué esto importa?

Porque al estar fuera de la LAU, tienes mucha más libertad para fijar las condiciones de tu contrato. Pero también menos protección legal automática. De ahí la importancia de un contrato bien redactado que cubra todos los escenarios posibles.

Las cláusulas obligatorias del contrato

Según la normativa turística y el Código Civil, tu contrato debe incluir como mínimo:

1. Identificación de las partes

• Nombre completo del propietario (o representante legal / gestora)
• NIF/NIE del propietario
• Nombre completo del huésped
• DNI/NIE/Pasaporte del huésped
• Domicilio de ambas partes

2. Identificación del inmueble

• Dirección completa
• Referencia catastral
• Número de licencia turística
• Descripción del alojamiento (tipo, superficie, habitaciones, equipamiento principal)
• Número máximo de ocupantes permitidos

3. Duración de la estancia

• Fecha y hora de entrada (check-in)
• Fecha y hora de salida (check-out)
• Indicar expresamente que no hay prórroga tácita

4. Precio y forma de pago

• Precio total de la estancia (desglosado: alojamiento + limpieza + otros)
• Forma de pago aceptada (transferencia, tarjeta, plataforma)
• Calendario de pagos (anticipo + resto)
• Impuestos incluidos o excluidos (ecotasa si aplica)

5. Fianza o depósito de garantía

• Importe de la fianza
• Forma de cobro y devolución
• Plazo de devolución tras el check-out
• Condiciones de retención (total o parcial)

6. Normas de uso

• Prohibición de subarriendo
• Normas de convivencia (ruido, horarios, zonas comunes)
• Prohibición de actividades ilegales
• Política de mascotas
• Política de fumadores

Las cláusulas recomendadas

Además de las obligatorias, estas cláusulas te ahorrarán problemas:

1. Política de cancelación detallada

Define con claridad:

• Cancelación gratuita hasta X días antes de la llegada
• Penalización por cancelación tardía (% del precio total)
• Qué pasa en caso de no-show (no presentación)
• Qué pasa si TÚ necesitas cancelar (situación excepcional)

Ejemplo: "Cancelación gratuita hasta 14 días antes de la llegada. Entre 14 y 7 días: retención del 50 % del anticipo. Menos de 7 días: retención del 100 % del anticipo."

2. Exceso de ocupantes

"El número máximo de ocupantes es de [X] personas. En caso de exceso de ocupación, el propietario se reserva el derecho de rescindir el contrato sin reembolso y solicitar el abandono inmediato del inmueble."

Esto es clave. Un alojamiento con capacidad para 6 personas que recibe a 10 supone un riesgo de seguridad, desgaste excesivo y problemas con vecinos.

3. Responsabilidad por daños

"El huésped es responsable de los daños causados al inmueble, mobiliario y equipamiento durante la estancia, más allá del desgaste normal por uso. Los daños serán valorados según el inventario firmado y deducidos de la fianza. Si el importe de los daños supera la fianza, el propietario se reserva el derecho de reclamación adicional."

4. Fuerza mayor

Incluye una cláusula que cubra situaciones extraordinarias: desastres naturales, pandemias, prohibiciones gubernamentales. Define qué pasa con el dinero ya pagado en esos casos.

5. Check-in y check-out

• Horarios exactos
• Procedimiento (presencial, cerradura electrónica, caja de llaves)
• Penalización por check-out tardío (tarifa por hora o por noche extra)
• Qué pasa con el equipaje si el huésped llega antes o se va después

6. Uso de la guía digital del alojamiento

"El propietario pone a disposición del huésped una guía digital del alojamiento con toda la información práctica necesaria para la estancia (acceso, WiFi, funcionamiento de equipos, normas, información turística). El huésped reconoce haber recibido acceso a dicha guía."

7. Protección de datos (RGPD)

Obligatorio en España y la UE: "Los datos personales del huésped serán tratados conforme al Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD). Finalidad: gestión de la reserva y cumplimiento de obligaciones legales (comunicación a autoridades). Los datos se conservarán durante 3 años. El huésped puede ejercer sus derechos de acceso, rectificación, supresión y portabilidad dirigiéndose a [email]."

8. Parte de Viajeros

"De conformidad con la normativa vigente, el huésped autoriza al propietario a comunicar sus datos de identificación a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado en las 24 horas siguientes a la llegada."

La fianza / depósito de garantía

La fianza es tu red de seguridad. En el alquiler vacacional, no hay limitación legal sobre su importe (a diferencia del alquiler de larga duración, donde la LAU limita a 1-2 meses).

¿Cuánto cobrar de fianza?

Las prácticas habituales en España:

Tipo de alojamiento	Fianza habitual
Estudio / 1 habitación	150 – 250 €
Piso 2-3 habitaciones	250 – 400 €
Casa / villa	400 – 800 €
Alojamiento premium	500 – 1.500 €

¿Cómo gestionarla?

Opción 1: Fianza directa Cobras la fianza al huésped antes de la llegada (transferencia) y la devuelves tras verificar que todo está en orden. Plazo habitual de devolución: 7 a 15 días tras el check-out.

Opción 2: Preautorización en tarjeta No cobras realmente, sino que haces una retención temporal en la tarjeta del huésped. Si no hay daños, la retención se libera automáticamente. Es más cómodo para ambas partes.

Opción 3: Fianza de la plataforma Airbnb y Booking tienen sus propios sistemas de protección (AirCover, por ejemplo). Pero cuidado: los límites de cobertura son a veces insuficientes y los procesos de reclamación pueden ser lentos y frustrantes.

Retención de la fianza: cómo hacerlo correctamente

Si detectas daños:

1. Documenta con fotos y vídeos (fecha y hora visibles)
2. Compara con el inventario de entrada
3. Notifica al huésped por escrito (email, mensaje) en las 24 horas
4. Obtén presupuesto de reparación/sustitución
5. Descuenta de la fianza y envía el justificante al huésped
6. Si el daño supera la fianza, reclama la diferencia (amistosamente primero, judicialmente si es necesario)

El inventario de entrada y salida

El inventario es tu prueba en caso de litigio. Sin inventario firmado, demostrar que un daño fue causado por el huésped es prácticamente imposible.

Qué debe incluir

• Lista de todo el mobiliario y equipamiento (habitación por habitación)
• Estado de cada elemento (nuevo, buen estado, desgaste normal, daño preexistente)
• Fotos de cada estancia (especialmente si hay daños preexistentes)
• Lecturas de contadores (agua, electricidad, gas) si es relevante
• Número de llaves/mandos/tarjetas entregados

Cómo realizarlo eficientemente

Para alquiler vacacional con rotaciones frecuentes, hacer un inventario presencial completo en cada check-in no es práctico. Mi sistema:

1. Inventario general: documento detallado con fotos, firmado una vez y enviado al huésped con el contrato
2. Inspección rápida post check-out: recorrido de 10 minutos durante la limpieza, con fotos si se detecta algo
3. Registro de incidencias: cualquier daño se documenta inmediatamente con fotos fechadas

La guía digital del alojamiento puede incluir una sección con el inventario y las instrucciones de uso de cada equipamiento, lo que reduce significativamente los daños por desconocimiento.

Modelo de contrato de alquiler vacacional gratuito

Aquí tienes un modelo base que puedes adaptar a tu situación. Incluye todas las cláusulas obligatorias y las recomendadas que hemos visto.

Estructura del modelo

Encabezado: título, lugar y fecha de firma

Artículo 1 — Partes contratantes: identificación completa de propietario y huésped

Artículo 2 — Objeto del contrato: descripción del inmueble, dirección, licencia turística, inventario anexo

Artículo 3 — Duración: fechas y horarios de entrada/salida, sin prórroga

Artículo 4 — Precio y pago: importe total, calendario de pagos, forma de pago, ecotasa

Artículo 5 — Fianza: importe, forma de cobro, plazo de devolución, condiciones de retención

Artículo 6 — Obligaciones del huésped: uso diligente, respeto normas, número máximo de ocupantes, prohibición subarriendo

Artículo 7 — Obligaciones del propietario: entrega en condiciones, mantenimiento, atención incidencias

Artículo 8 — Cancelación: política detallada según plazos

Artículo 9 — Responsabilidad por daños: referencia al inventario, procedimiento de reclamación

Artículo 10 — Resolución anticipada: causas que permiten al propietario resolver el contrato (exceso de ocupantes, actividades ilegales, daños graves, molestias a vecinos)

Artículo 11 — Protección de datos: cláusula RGPD

Artículo 12 — Parte de Viajeros: autorización comunicación datos a autoridades

Artículo 13 — Legislación aplicable y jurisdicción: normativa turística autonómica + Código Civil, tribunales del lugar del inmueble

Anexos: inventario, normas de la casa, guía digital del alojamiento

Consejos de uso

• Envíalo antes de la llegada: ideal junto con la confirmación de reserva. El huésped debe firmarlo (firma digital válida) antes del check-in
• Adapta las cláusulas a tu CCAA: la normativa turística varía. Asegúrate de que tu contrato cumple con los requisitos de tu comunidad autónoma
• Actualiza anualmente: la normativa evoluciona. Revisa tu contrato al menos una vez al año
• Conserva los contratos firmados: durante al menos 5 años (prescripción de acciones civiles)

¿Es obligatorio el contrato de alquiler vacacional?

Varias comunidades autónomas exigen expresamente un contrato escrito para el alquiler turístico. Pero incluso donde no es legalmente obligatorio, es una protección esencial.

¿Y si opero solo a través de Airbnb o Booking?

Las condiciones generales de las plataformas regulan la relación plataforma-anfitrión-huésped, pero no sustituyen un contrato de alquiler privado. En caso de litigio judicial, el juez pedirá el contrato entre las partes, no las CGU de Airbnb.

Además, el contrato te protege en aspectos que las plataformas no cubren bien:

• Exceso de ocupantes
• Daños superiores a los límites de AirCover
• Ruido y molestias a vecinos
• Uso del alojamiento para fiestas o actividades no autorizadas

FAQ

¿El contrato de Airbnb me protege lo suficiente?

No. Las condiciones de Airbnb regulan tu relación con la plataforma, no con el huésped. En un juicio, necesitas un contrato privado firmado por ambas partes.

¿Puedo enviar el contrato por email y que el huésped lo firme digitalmente?

Sí. La firma electrónica tiene plena validez legal en España (Ley 6/2020 de servicios electrónicos de confianza). Herramientas como DocuSign, SignNow o incluso una respuesta de email con "Acepto las condiciones" pueden servir.

¿Necesito un contrato diferente para cada comunidad autónoma?

No necesariamente un contrato diferente, pero sí adaptar ciertas cláusulas (referencia a la normativa autonómica, ecotasa, requisitos específicos). Un modelo base con anexos adaptables es lo más práctico.

¿Qué hago si el huésped se niega a firmar el contrato?

Si un huésped se niega a firmar, es una señal de alerta. Tienes derecho a no aceptar la reserva. En plataformas, puedes enviar el contrato como parte de las "normas de la casa" que el huésped acepta al reservar.

¿El contrato sustituye a la factura?

No. Si el huésped te pide factura, debes emitirla. El contrato regula la relación jurídica; la factura es el documento fiscal.

¿Cuánto tiempo debo conservar los contratos?

Mínimo 5 años (plazo de prescripción de acciones civiles). Por obligaciones fiscales, conserva toda la documentación durante al menos 4 años (plazo de prescripción tributaria).

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Un buen contrato de alquiler vacacional no es burocracia innecesaria. Es tu mejor protección como propietario. Con el modelo que te he proporcionado, tienes todo lo necesario para cubrir los aspectos legales de tu actividad. Adáptalo a tu comunidad autónoma, envíalo a cada huésped, y duerme tranquilo sabiendo que estás cubierto.