Mietvertrag Ferienwohnung: Muster, Pflichtangaben und Kaution (2026)

Du vermietest über Airbnb oder Booking und denkst, ein Mietvertrag für die Ferienwohnung sei überflüssig? Dass die Plattform dich schon schützt? Das ist der Fehler, den 80 % der Vermieter machen. Und wenn dann ein Schaden auftritt, eine Stornierung eskaliert oder ein Gast die maximale Personenzahl überschreitet, merken sie: Ohne unterschriebenen Vertrag stehst du juristisch auf dünnem Eis.

Ich vermiete selbst Ferienunterkünfte und habe am eigenen Leib erfahren, dass ein gut formulierter Vertrag die beste Versicherung ist. Du brauchst keinen Anwalt dafür — mit diesem Guide und der kostenlosen Vorlage bist du in unter einer Stunde abgesichert.

Ein Mietvertrag für Ferienwohnungen ist kein bürokratischer Ballast. Er legt die Spielregeln zwischen dir und deinem Gast fest: Dauer, Preis, Kaution, Stornierungsbedingungen und Haftung. Selbst bei Buchungen über Plattformen bleibt der Mietvertrag das maßgebliche Dokument vor einem deutschen Gericht.

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Inhaltsverzeichnis

1. Ferienwohnungs-Mietvertrag vs. klassischer Mietvertrag
2. Pflichtangaben im Mietvertrag
3. Empfohlene Zusatzklauseln
4. Kaution und Sicherheitsleistung
5. Übergabeprotokoll
6. Hausordnung als Vertragsbestandteil
7. Digitale Vertragsabwicklung
8. Kostenlose Mietvertragsvorlage
9. FAQ

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Ferienwohnungs-Mietvertrag vs. klassischer Mietvertrag

Zunächst: Ein Mietvertrag für Ferienwohnungen hat nichts mit einem regulären Wohnraummietvertrag zu tun. Die beiden Dokumente folgen völlig unterschiedlichen Rechtsgrundlagen.

Der klassische Wohnraummietvertrag

Der reguläre Mietvertrag unterliegt dem Mietrecht des BGB (§§ 535 ff. BGB) und dem Wohnraummietrecht mit starkem Mieterschutz:

• Mindestmietdauer (unbefristet ist Standard)
• Kündigungsschutz für den Mieter
• Mietpreisbremse in Ballungsräumen
• Kappungsgrenze für Mieterhöhungen
• Strenge Formvorschriften

Der Ferienwohnungs-Mietvertrag

Der Mietvertrag für Ferienwohnungen ist ein Beherbergungsvertrag — eine Mischung aus Mietvertrag und Dienstvertrag. Er unterliegt dem allgemeinen Vertragsrecht des BGB (§§ 535 ff. in Verbindung mit §§ 305 ff. BGB bei AGB).

Wesentliche Unterschiede:

• Keine Mindestmietdauer — der Vertrag gilt für den vereinbarten Zeitraum
• Kein Kündigungsschutz — der Gast hat kein Recht, über die vereinbarte Dauer hinaus zu bleiben
• Keine Mietpreisbremse — du setzt deinen Preis frei fest
• Freie Vertragsgestaltung — du bestimmst die Bedingungen (innerhalb des AGB-Rechts)

Warum du trotzdem einen Vertrag brauchst

Selbst wenn du über Airbnb oder Booking buchst, bietet ein eigener Mietvertrag:

1. Rechtliche Klarheit: Die Plattform-AGB sind vage und gelten nach irischem (Airbnb) oder niederländischem (Booking) Recht. Dein Vertrag gilt nach deutschem Recht.
2. Beweiskraft: Bei Streitigkeiten ist ein unterschriebener Vertrag das stärkste Dokument.
3. Individuelle Regelungen: Hausregeln, Kautionsvereinbarung, Haftungsausschluss — all das regelst du im Vertrag.
4. Schadensersatz: Ohne vertragliche Grundlage ist es schwer, Schadensersatz durchzusetzen.

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Pflichtangaben im Mietvertrag

Folgende Angaben müssen in jedem Ferienwohnungs-Mietvertrag enthalten sein:

1. Vertragsparteien

• Vermieter: Vollständiger Name, Adresse, ggf. Firma
• Mieter/Gast: Vollständiger Name, Adresse, Geburtsdatum
• Wenn der Gast für eine Gruppe bucht: Name des Hauptgastes als Vertragspartner

2. Mietobjekt

• Genaue Adresse der Ferienwohnung
• Beschreibung (Anzahl Zimmer, Stockwerk, Größe in m²)
• Inventarliste als Anlage (empfohlen)

3. Mietdauer

• Anreisedatum und Check-in-Uhrzeit
• Abreisedatum und Check-out-Uhrzeit
• Maximale Mietdauer: Kurzzeitvermietung typischerweise unter 3 Monaten

4. Mietpreis

• Gesamtpreis in Euro
• Aufschlüsselung: Übernachtungspreis, Endreinigungspauschale, ggf. Kurtaxe
• Zahlungsmodalitäten: Zeitpunkt, Zahlungsart (Überweisung, Plattform, Bar)
• Anzahlung (falls vereinbart): Höhe und Fälligkeitsdatum

5. Personenanzahl

• Maximale Anzahl der Gäste
• Hinweis, dass eine Überschreitung einen Vertragsverstoß darstellt

6. Stornierungsbedingungen

Klare Regelung, was passiert, wenn der Gast storniert:

Stornierungszeitpunkt	Empfohlene Regelung
Mehr als 30 Tage vor Anreise	Volle Erstattung abzgl. Bearbeitungsgebühr (20-50 €)
15-30 Tage vor Anreise	50 % des Mietpreises
7-14 Tage vor Anreise	80 % des Mietpreises
Weniger als 7 Tage	100 % des Mietpreises
Nichtanreise	Kein Anspruch auf Erstattung

Wichtig: Bei Buchungen über Plattformen gelten zusätzlich die Stornierungsrichtlinien der Plattform. Dein Vertrag kann strengere Bedingungen haben, aber in der Praxis setzt die Plattform ihre eigenen Regeln durch.

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Empfohlene Zusatzklauseln

Diese Klauseln sind nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber schützen dich in der Praxis:

Haftung und Schadensersatz

„Der Mieter haftet für alle Schäden an der Mietsache und der Einrichtung, die durch ihn oder seine Mitreisenden verursacht werden. Schäden sind unverzüglich dem Vermieter zu melden."

Haustiere

„Haustiere sind nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung des Vermieters gestattet. Bei Zuwiderhandlung wird eine Sonderreinigungsgebühr von [X] € erhoben."

Rauchen

„Das Rauchen in der Ferienwohnung ist untersagt. Bei Verstoß wird eine Sonderreinigungsgebühr von [X] € fällig."

Lärm und Ruhezeiten

„Die gesetzlichen Ruhezeiten (22:00 – 6:00 Uhr sowie sonn- und feiertags) sind einzuhalten. Partys und Veranstaltungen sind nicht gestattet."

Schlüssel/Zugang

„Der Mieter erhält [Schlüssel/Zugangscode] bei Anreise. Bei Verlust eines Schlüssels werden die Kosten für den Austausch des Schlosses (pauschal [X] €) in Rechnung gestellt."

Datenschutz (DSGVO)

„Die personenbezogenen Daten des Mieters werden ausschließlich zur Durchführung des Mietvertrages und zur Erfüllung gesetzlicher Pflichten (Meldegesetz) erhoben und verarbeitet. Die Datenschutzerklärung des Vermieters ist unter [URL] abrufbar."

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Kaution und Sicherheitsleistung

Die Kaution ist eines der wichtigsten Instrumente zum Schutz deines Eigentums. In Deutschland gelten für Ferienwohnungs-Kautionen andere Regeln als für reguläre Mietkautionen.

Höhe der Kaution

Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für die Kaution bei Ferienwohnungen (anders als bei Wohnraummietverträgen, wo maximal 3 Monatsmieten erlaubt sind). Üblich sind:

• 150-300 € für Apartments und kleine Ferienwohnungen
• 300-500 € für Häuser und gehobene Unterkünfte
• 500-1.000 € für Luxusobjekte

Formen der Kaution

Form	Vorteile	Nachteile
Überweisung	Einfach, klar dokumentiert	Aufwand bei Rückzahlung
Bar bei Anreise	Sofort verfügbar	Kein Nachweis ohne Quittung
Kreditkarten-Autorisierung	Kein Geldtransfer nötig	Nicht bei allen Gästen möglich
Plattform-Kaution (Airbnb)	Automatisiert	Airbnb entscheidet, nicht du

Rückgabe der Kaution

Die Kaution muss zeitnah nach Abreise zurückgezahlt werden, sofern keine Schäden vorliegen. Empfehlung:

• Innerhalb von 7 Tagen nach Abreise, wenn kein Schaden festgestellt wird
• Bei festgestelltem Schaden: Schriftliche Mitteilung an den Gast mit Fotos und Kostenvoranschlag
• Aufrechnung mit der Kaution nur in der Höhe des tatsächlichen Schadens

Kaution im Vertrag formulieren

„Der Mieter zahlt eine Sicherheitsleistung in Höhe von [X] €. Diese wird spätestens 7 Tage nach ordnungsgemäßer Rückgabe der Ferienwohnung erstattet. Der Vermieter ist berechtigt, die Sicherheitsleistung mit berechtigten Schadensersatzansprüchen zu verrechnen."

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Übergabeprotokoll

Ein Übergabeprotokoll (auch: Zustandsbericht oder Übergabebericht) dokumentiert den Zustand der Ferienwohnung bei An- und Abreise. Es ist dein wichtigstes Beweismittel bei Schadensstreitigkeiten.

Inhalte des Protokolls

• Datum und Uhrzeit der Übergabe
• Anwesende Personen
• Zählerstände (Strom, Wasser, Gas — falls relevant)
• Zustand jedes Raumes (mit Fotos)
• Vorhandene Schlüssel/Zugangsmittel
• Bereits vorhandene Mängel oder Schäden
• Unterschrift beider Parteien

Digitale Übergabe

Bei Self-Check-in ist ein klassisches Protokoll vor Ort nicht immer möglich. Alternativen:

• Foto-Dokumentation vor der Ankunft (mit Zeitstempel)
• Digitale Checkliste im digitalen Aufenthaltsguide, die der Gast bei Ankunft bestätigt
• Video-Rundgang vor jeder Ankunft (gespeichert mit Datum)

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Hausordnung als Vertragsbestandteil

Die Hausordnung regelt das tägliche Zusammenleben und die Nutzung der Ferienwohnung. Sie wird als Anlage zum Mietvertrag vereinbart und ist damit rechtsverbindlich.

Typische Inhalte

• Ruhezeiten: 22:00 – 6:00 Uhr werktags, ganztags sonn- und feiertags
• Rauchen: Wo erlaubt, wo verboten
• Haustiere: Erlaubt/verboten/nach Absprache
• Müll: Mülltrennung (in Deutschland Pflicht!), wo die Tonnen stehen
• Parken: Zugewiesener Stellplatz, Regeln für Besucher
• Garten/Terrasse: Nutzungsregeln, Grillen (Nachbarschaftsrecht beachten)
• WLAN: Nutzungsbedingungen, Haftungsausschluss für illegale Downloads (wichtig in Deutschland wegen Störerhaftung)
• Energiesparen: Heizung nicht bei offenem Fenster, Licht ausschalten
• Check-out: Zustand bei Abreise (Geschirr gespült, Müll entsorgt, Fenster geschlossen)

WLAN-Haftung: Ein deutsches Spezialthema

In Deutschland galt lange die Störerhaftung für WLAN-Betreiber. Seit der Reform des Telemediengesetzes (2017) haften Anschlussinhaber nicht mehr automatisch für illegale Handlungen ihrer Gäste. Trotzdem empfiehlt es sich, in der Hausordnung einen Hinweis aufzunehmen:

„Die Nutzung des bereitgestellten WLAN-Zugangs erfolgt auf eigene Verantwortung des Mieters. Illegale Aktivitäten (insbesondere Urheberrechtsverletzungen) sind untersagt. Der Mieter haftet für alle über seinen Zugang getätigten rechtswidrigen Handlungen."

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Digitale Vertragsabwicklung

In der Praxis unterschreiben die wenigsten Feriengäste einen Papiervertrag. Digitale Lösungen sind effizient und rechtlich anerkannt.

Möglichkeiten der digitalen Vertragsbestätigung

1. E-Mail-Bestätigung: Du sendest den Vertrag per E-Mail, der Gast bestätigt per Antwort. Rechtlich ausreichend, aber schwächer als eine Unterschrift.

2. Digitale Unterschrift: Tools wie DocuSign, HelloSign oder Adobe Sign. Rechtsgültig in Deutschland gemäß eIDAS-Verordnung.

3. AGB-Akzeptanz im digitalen Aufenthaltsguide: Der Gast akzeptiert deine Miet- und Nutzungsbedingungen beim ersten Aufrufen des digitalen Aufenthaltsguides. Das ist die modernste und reibungsloseste Methode.

4. Buchungsbestätigung mit AGB: Du sendest eine Buchungsbestätigung, in der auf die AGB verwiesen wird. Der Gast akzeptiert diese durch die Buchung.

Was bei Plattform-Buchungen gilt

Bei Buchungen über Airbnb oder Booking akzeptiert der Gast die Plattform-AGB. Dein eigener Vertrag kann ergänzend gelten, aber er darf den Plattform-AGB nicht widersprechen. In der Praxis funktioniert das am besten so:

• Deine Hausordnung und Mietbedingungen als Teil der Inserat-Beschreibung veröffentlichen
• Zusätzlich im digitalen Aufenthaltsguide hinterlegen
• Der Gast bestätigt die Kenntnisnahme beim Online-Check-in

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Kostenlose Mietvertragsvorlage

Hier eine Struktur für deinen Ferienwohnungs-Mietvertrag. Du kannst sie als Grundlage verwenden und an deine Situation anpassen.

Vertragsstruktur

§ 1 Vertragsgegenstand Beschreibung der Ferienwohnung (Adresse, Größe, Ausstattung)

§ 2 Mietdauer Anreise- und Abreisedatum, Check-in/Check-out-Zeiten

§ 3 Mietpreis und Zahlungsbedingungen Gesamtpreis, Aufschlüsselung, Zahlungstermine, Zahlungsart

§ 4 Kaution/Sicherheitsleistung Höhe, Zahlungsmodalität, Rückgabefrist

§ 5 Stornierung/Rücktritt Stornierungsstaffel nach Zeitpunkt

§ 6 Pflichten des Vermieters Übergabe der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand, Bereitstellung der Ausstattung

§ 7 Pflichten des Mieters Pflegliche Behandlung, Einhaltung der Hausordnung, Schadensmeldung, ordnungsgemäße Rückgabe

§ 8 Haftung Haftung des Mieters für Schäden, Haftungsausschluss des Vermieters für höhere Gewalt

§ 9 Personenanzahl Maximale Belegung, Folgen bei Überschreitung

§ 10 Hausordnung Verweis auf Anlage oder Auflistung der Regeln

§ 11 Datenschutz DSGVO-konforme Verarbeitung der Gastdaten

§ 12 Schlussbestimmungen Schriftformklausel, Salvatorische Klausel, Gerichtsstand

Anlagen:

• Inventarliste
• Hausordnung
• Übergabeprotokoll

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FAQ

Brauche ich einen Mietvertrag, wenn ich über Airbnb vermiete?

Rechtlich nicht zwingend — die Buchung über Airbnb begründet bereits ein Vertragsverhältnis. Aber ein eigener Vertrag nach deutschem Recht gibt dir deutlich besseren Schutz bei Streitigkeiten, Schäden und Haftungsfragen.

Kann ich den Vertrag digital abschließen?

Ja. Digitale Vertragsbestätigungen (E-Mail, digitale Unterschrift, AGB-Akzeptanz) sind in Deutschland rechtsgültig. Für die meisten Ferienwohnungs-Vermieter reicht eine AGB-Akzeptanz beim Online-Check-in.

Wie hoch darf die Kaution für eine Ferienwohnung sein?

Es gibt keine gesetzliche Obergrenze (anders als bei Wohnraummietverträgen). Üblich sind 150-500 €. Die Höhe sollte in einem angemessenen Verhältnis zum Mietpreis und zum Inventarwert stehen.

Was mache ich bei einem Schaden nach Abreise des Gastes?

1. Dokumentiere den Schaden mit Fotos und Zeitstempel
2. Informiere den Gast schriftlich (E-Mail genügt)
3. Hole einen Kostenvoranschlag ein
4. Verrechne mit der Kaution oder fordere Schadensersatz
5. Bei Plattform-Buchungen: Zusätzlich Schadensfall bei Airbnb/Booking melden

Muss die Hausordnung dem Gast vor der Buchung bekannt sein?

Ja, damit die Hausordnung wirksam Vertragsbestandteil wird, muss der Gast vor oder bei Vertragsabschluss Kenntnis davon haben. Veröffentliche sie im Inserat, sende sie mit der Buchungsbestätigung oder integriere sie in deinen digitalen Aufenthaltsguide.

Gelten für Ferienwohnungen die gleichen Kündigungsfristen wie für normale Mietwohnungen?

Nein. Bei Ferienwohnungen endet das Mietverhältnis automatisch mit dem vereinbarten Abreisedatum. Es gibt kein Dauermietrecht, keine Kündigungsfristen und keinen Mieterschutz. Der Gast muss am vereinbarten Tag abreisen.

Brauche ich einen Mietvertrag auf Deutsch?

Wenn du an deutschsprachige Gäste vermietest, ja. Bei internationalen Gästen ist ein zweisprachiger Vertrag (Deutsch/Englisch) empfehlenswert. Im Streitfall vor einem deutschen Gericht gilt die deutsche Fassung.