Ferienwohnung Steuern: Einkommensteuer, Abschreibung und Absetzbarkeit (2026)
Ferienwohnung Steuern in Deutschland: Einkommensteuer, Gewerbesteuer, AfA, absetzbare Kosten. Kompletter Guide für Vermieter 2026.
Cédric
Fondateur de ScanStay
Du vermietest eine Ferienwohnung und fragst dich, wie viel Steuern du eigentlich zahlen musst? Die Antwort hängt von vielen Faktoren ab: deinem Gesamteinkommen, deinen absetzbaren Kosten, der Rechtsform und deiner Gemeinde. Aber keine Sorge — wenn du die Grundlagen verstehst, wird das Thema Steuern bei Ferienwohnungen beherrschbar.
Ich vermiete selbst Ferienunterkünfte und habe mich intensiv mit dem deutschen Steuerrecht für Vermieter auseinandergesetzt. In diesem Guide erkläre ich dir alles Schritt für Schritt — von der richtigen Einordnung deiner Einkünfte bis zur optimalen Nutzung von Abschreibungen.
Hinweis: Dieser Guide bietet eine allgemeine Orientierung. Er ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Besonders bei mehreren Objekten, hohen Umsätzen oder speziellen Konstellationen (GbR, GmbH, Erbengemeinschaft) solltest du einen Steuerberater konsultieren.
Inhaltsverzeichnis
- Einkünfte aus Ferienvermietung richtig einordnen
- Einkommensteuer: So wird gerechnet
- Gewerbesteuer: Wann und wie viel?
- Umsatzsteuer: 7 % oder 19 %?
- Abschreibung (AfA): Dein stärkstes Steuer-Tool
- Alle absetzbaren Kosten im Überblick
- Eigennutzung und gemischte Nutzung
- EÜR oder Bilanz?
- Die optimale Steuer-Strategie
- FAQ
Einkünfte richtig einordnen
Die erste Frage, die das Finanzamt stellt: Sind deine Einkünfte aus der Ferienvermietung gewerblich oder fallen sie unter Vermietung und Verpachtung? Die Antwort bestimmt, welche Steuern anfallen und welche Formulare du ausfüllst.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
Deine Einkünfte fallen unter Vermietung und Verpachtung, wenn:
- Du eine einzelne Ferienwohnung vermietest
- Du keine hoteltypischen Zusatzleistungen anbietest (kein Frühstück, kein täglicher Zimmerservice, kein Wäschewechsel während des Aufenthalts)
- Die Vermietung nicht wie ein Gewerbebetrieb organisiert ist
Vorteil: Keine Gewerbesteuer, keine IHK-Pflichtmitgliedschaft. Steuererklärung: Anlage V (Vermietung und Verpachtung).
Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG)
Deine Einkünfte sind gewerblich, wenn:
- Du mehrere Objekte vermietest
- Du hoteltypische Zusatzleistungen anbietest (Frühstück, Reinigung während des Aufenthalts, Empfang)
- Die Vermietung organisiert und regelmäßig stattfindet (eigene Website, Channel Manager, professionelle Fotos, Marketing)
- Du eine Gewerbeanmeldung hast
Nachteil: Gewerbesteuer (ab 24.500 € Gewinn), IHK-Mitgliedschaft. Vorteil: Gewerbesteueranrechnung auf die Einkommensteuer. Steuererklärung: Anlage G (Gewerbebetrieb).
Die Grauzone
In der Praxis ist die Abgrenzung oft unklar. Das Finanzamt entscheidet im Einzelfall. Als Faustregel:
- Vermietung einer Ferienwohnung über Airbnb + keine Zusatzleistungen + kein Gewerbe angemeldet → Vermietung und Verpachtung
- 2+ Objekte + Plattformpräsenz + Gewerbeanmeldung + ggf. Zusatzleistungen → Gewerbebetrieb
Im Zweifel: Frag dein Finanzamt oder deinen Steuerberater. Eine falsche Einordnung kann zu Nachzahlungen führen.
Einkommensteuer: So wird gerechnet
Das Grundprinzip
Dein steuerpflichtiger Gewinn aus der Ferienvermietung ist:
Einnahmen - absetzbare Kosten = Gewinn
Dieser Gewinn wird zu deinem sonstigen Einkommen addiert und mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert.
Steuersätze 2026
| Zu versteuerndes Gesamteinkommen | Grenzsteuersatz |
|---|---|
| Bis 11.784 € | 0 % (Grundfreibetrag) |
| 11.785 – 17.005 € | 14 – 24 % |
| 17.006 – 66.760 € | 24 – 42 % |
| 66.761 – 277.825 € | 42 % |
| Ab 277.826 € | 45 % |
Plus: Solidaritätszuschlag (5,5 % der ESt, erst ab höheren Einkommen) und ggf. Kirchensteuer (8-9 %).
Konkretes Rechenbeispiel
Szenario: Du bist angestellt (45.000 € Brutto-Gehalt, ca. 38.000 € zu versteuerndes Einkommen) und vermietest zusätzlich eine Ferienwohnung.
- Mieteinnahmen: 18.000 €/Jahr
- Absetzbare Kosten: 7.000 € (Reinigung, Provision, Versicherung, Nebenkosten, AfA, Verbrauchsmaterial)
- Gewinn: 11.000 €
- Neues zu versteuerndes Einkommen: 38.000 + 11.000 = 49.000 €
- Grenzsteuersatz bei 49.000 €: ca. 38 %
- Zusätzliche Steuer auf Mieteinnahmen: ca. 4.180 €
Von 18.000 € Einnahmen bleiben also nach Kosten und Steuern: 18.000 - 7.000 - 4.180 = 6.820 € netto.
Gewerbesteuer: Wann und wie viel?
Die Gewerbesteuer kommt nur ins Spiel, wenn deine Einkünfte als gewerblich eingestuft werden UND dein Gewinn über 24.500 €/Jahr liegt.
Berechnung
- Gewerbeertrag (= Gewinn) minus Freibetrag (24.500 €) = zu versteuernder Betrag
- Steuermessbetrag: × 3,5 %
- Gewerbesteuer: × Hebesatz der Gemeinde
Hebesätze ausgewählter Städte (2026)
| Stadt | Hebesatz |
|---|---|
| Berlin | 410 % |
| München | 490 % |
| Hamburg | 470 % |
| Köln | 475 % |
| Frankfurt | 460 % |
| Stuttgart | 420 % |
| Düsseldorf | 440 % |
| Leipzig | 460 % |
| Ländliche Gemeinden | 200-350 % |
Anrechnung auf die Einkommensteuer
Die Gewerbesteuer wird über den Faktor 4,0 auf die Einkommensteuer angerechnet (§ 35 EStG). Das bedeutet: Bei Hebesätzen bis ca. 400 % wird die Gewerbesteuer vollständig durch die Einkommensteuerermäßigung kompensiert. Du zahlst effektiv nichts extra.
Bei höheren Hebesätzen (München 490 %, Köln 475 %) bleibt eine Restbelastung.
Umsatzsteuer: 7 % oder 19 %?
Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG)
Wenn dein Gesamtumsatz im Vorjahr unter 22.000 € lag und im laufenden Jahr voraussichtlich unter 50.000 € bleibt:
- Du erhebst keine Umsatzsteuer von deinen Gästen
- Du führst keine Umsatzsteuer an das Finanzamt ab
- Du kannst aber auch keine Vorsteuer aus Eingangsrechnungen abziehen
Für wen sinnvoll? Für die meisten Vermieter mit einer einzelnen Ferienwohnung. Weniger Bürokratie, keine monatlichen/quartalsweisen Umsatzsteuervoranmeldungen.
Regelbesteuerung
Wenn du nicht unter die Kleinunternehmerregelung fällst — oder bewusst darauf verzichtest:
- 7 % Umsatzsteuer auf Übernachtungsleistungen (ermäßigter Satz)
- 19 % Umsatzsteuer auf Nebenleistungen:
- Frühstück
- Parkplatz (wenn separat berechnet)
- Wäschepaket
- Endreinigung (als separate Leistung)
- WLAN (wenn separat berechnet — in der Praxis selten)
Wann lohnt sich der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung?
Der Verzicht kann sinnvoll sein, wenn du hohe Investitionen planst:
- Komplettrenovierung der Ferienwohnung
- Neue Einrichtung (Küche, Möbel, Elektrogeräte)
- Neuanschaffung teurer Geräte (Sauna, Whirlpool)
In diesen Fällen kannst du die Vorsteuer (19 % auf Handwerkerrechnungen, Möbelkäufe etc.) vom Finanzamt zurückholen. Bei einer 30.000-€-Renovierung sind das bis zu 4.789 € Vorsteuererstattung.
Achtung: Der Verzicht bindet dich für 5 Jahre. In dieser Zeit musst du Umsatzsteuer abführen und vierteljährliche Voranmeldungen einreichen.
Abschreibung (AfA): Dein stärkstes Steuer-Tool
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eines der wirkungsvollsten Instrumente zur Steueroptimierung bei Ferienwohnungen. Du schreibst die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer ab — und senkst damit deinen steuerpflichtigen Gewinn.
Gebäude-AfA
Wenn du eine Ferienwohnung als Eigentümer vermietest:
| Baujahr | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % pro Jahr | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % pro Jahr | 50 Jahre |
| Ab 2023 (Neubau) | 3 % pro Jahr | 33 Jahre |
Wichtig: Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, nicht das Grundstück. Typisch: 60-80 % des Kaufpreises entfallen auf das Gebäude.
Beispiel: Kaufpreis Eigentumswohnung 250.000 €, davon 75 % Gebäudeanteil = 187.500 €. Bei 2 % AfA: 3.750 € pro Jahr steuerlich absetzbar — 50 Jahre lang.
Einrichtung und Möbel
| Gegenstand | Nutzungsdauer (AfA-Tabelle) |
|---|---|
| Möbel (Betten, Schränke, Tische) | 10-13 Jahre |
| Elektrogeräte (Waschmaschine, Spülmaschine) | 5-10 Jahre |
| Bettwäsche, Handtücher | 3-5 Jahre |
| Computer, Smart-Home-Geräte | 3 Jahre |
| Küche (Einbauküche) | 10 Jahre |
| Fernseher | 7 Jahre |
| Matratzen | 8-10 Jahre |
Sofortabschreibung für GWG
Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) mit Anschaffungskosten bis 800 € netto (952 € brutto) können im Jahr der Anschaffung sofort vollständig abgeschrieben werden.
Das betrifft z.B.: Staubsauger, Kaffeemaschine, Smart Lock, Lampen, Dekoration, Bettwäsche-Sets, Router.
Sammelabschreibung (Pool-AfA)
Für Anschaffungen zwischen 250 € und 1.000 € netto kannst du alternativ die Pool-Abschreibung nutzen: Alle Anschaffungen eines Jahres in diesem Preisbereich werden zusammengefasst und gleichmäßig über 5 Jahre abgeschrieben.
Alle absetzbaren Kosten im Überblick
Laufende Kosten (jährlich absetzbar)
| Kostenart | Beispiele | Abzug |
|---|---|---|
| Reinigung | Reinigungsfirma, Reinigungsmittel | 100 % |
| Plattformgebühren | Airbnb 3 %, Booking 15 % | 100 % |
| Versicherungen | Gastgeberhaftpflicht, Inventar | 100 % |
| Software/Tools | ScanStay, Channel Manager, PriceLabs | 100 % |
| Verbrauchsmaterial | Toilettenpapier, Seife, Kaffee | 100 % |
| Wäscheservice | Bettwäsche, Handtücher | 100 % |
| Internet | WLAN-Vertrag für die FeWo | 100 % (oder anteilig) |
| Strom, Gas, Wasser | Nebenkosten | Anteilig nach Nutzung |
| Grundsteuer | Kommunale Abgabe | Anteilig nach Nutzung |
| Müllgebühren | Kommunale Abgabe | Anteilig nach Nutzung |
| Hausverwaltung | WEG-Hausgeld | Anteilig (ohne Rücklagen) |
| Fahrtkosten | Fahrten zur FeWo | 0,30 €/km |
| Steuerberatung | Steuerberaterhonorar | 100 % |
| Reparaturen | Handwerkerrechnungen | 100 % |
| Werbung | Inserat-Upgrades, Google Ads | 100 % |
Finanzierungskosten
- Hypothekenzinsen: Voll absetzbar (nur der Zinsanteil, nicht die Tilgung!)
- Disagio: Im Jahr der Zahlung absetzbar
- Kontoführungsgebühren: Für das Vermietungskonto
Einmalige Kosten
- Maklergebühren beim Kauf: Über die Nutzungsdauer des Gebäudes
- Grunderwerbsteuer: Teil der Anschaffungskosten → AfA
- Notarkosten (Kaufvertrag): Teil der Anschaffungskosten → AfA
- Renovierungskosten: Sofort absetzbar als Erhaltungsaufwand oder über mehrere Jahre verteilt
Eigennutzung und gemischte Nutzung
Wenn du deine Ferienwohnung zeitweise selbst nutzt, musst du die Kosten aufteilen.
Die Aufteilung
Das Finanzamt akzeptiert eine Aufteilung nach Nutzungstagen:
- Vermietungstage: Alle Tage, an denen die Wohnung vermietet ist
- Eigennutzungstage: Tage, an denen du oder deine Familie die Wohnung nutzen
- Leerstehende Tage: Werden anteilig den Vermietungs- und Eigennutzungstagen zugerechnet
Beispiel: 365 Tage im Jahr, davon 180 Vermietungstage, 30 Eigennutzungstage, 155 Leerstehende Tage.
- Vermietungsanteil: 180 / (180 + 30) = 85,7 %
- Eigennutzungsanteil: 30 / (180 + 30) = 14,3 %
- 85,7 % der Kosten sind steuerlich absetzbar
Liebhaberei-Prüfung
Wenn du deine Ferienwohnung überwiegend selbst nutzt oder dauerhaft Verluste machst, kann das Finanzamt Liebhaberei unterstellen. Das bedeutet: Deine Verluste werden nicht anerkannt, du kannst sie nicht mit anderen Einkünften verrechnen.
Um Liebhaberei zu vermeiden:
- Vermiete mehr Tage als du selbst nutzt
- Erziele in der Mehrzahl der Jahre einen Gewinn (zumindest nach ein paar Anfangsjahren)
- Dokumentiere deine Vermietungsbemühungen (Inserate, Buchungskalender)
EÜR oder Bilanz?
Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR)
Die EÜR ist die einfachere Methode der Gewinnermittlung. Du listest alle Einnahmen und alle Ausgaben auf — die Differenz ist dein Gewinn.
Voraussetzungen: Umsatz unter 600.000 €/Jahr und Gewinn unter 60.000 €/Jahr.
Für 95 % aller Ferienwohnungs-Vermieter ist die EÜR ausreichend.
Bilanzierung
Erst bei höheren Umsätzen oder bestimmten Rechtsformen (GmbH, UG) musst du bilanzieren. Das ist aufwendiger und erfordert in der Regel einen Steuerberater.
Welches Formular in ELSTER?
- Vermietung und Verpachtung: Anlage V — relativ einfach
- Gewerbebetrieb: Anlage G + Anlage EÜR + Gewerbesteuererklärung
- Umsatzsteuer (wenn regelbesteuert): Umsatzsteuererklärung + quartalsweise Voranmeldungen
Die optimale Steuer-Strategie
Für Einsteiger (1 Ferienwohnung, unter 22.000 € Umsatz)
- Kleinunternehmerregelung nutzen → keine Umsatzsteuer
- Einkünfte als Vermietung und Verpachtung deklarieren (sofern keine gewerblichen Merkmale)
- Alle Kosten sorgfältig dokumentieren und absetzen
- Gebäude-AfA nutzen (als Eigentümer)
- GWG-Sofortabschreibung für Einrichtung unter 800 € netto
Für Fortgeschrittene (2+ Objekte oder über 22.000 € Umsatz)
- Steuerberater engagieren — Kosten sind absetzbar
- Prüfen, ob Verzicht auf Kleinunternehmerregelung sinnvoll ist (wegen Vorsteuerabzug bei Investitionen)
- Gewerbesteuer-Anrechnung nutzen (§ 35 EStG)
- Investitionen steueroptimal timen (GWG, Sammelabschreibung, Sonder-AfA)
- Rücklagen für Steuernachzahlungen bilden (30-40 % des Gewinns)
Für Profis (hohe Umsätze, Skalierung)
- Prüfen, ob eine gewerbliche Vermietungsgesellschaft (GmbH, UG) steuerlich vorteilhaft ist
- Holding-Struktur bei mehreren Objekten prüfen
- Investitionsabzugsbetrag (IAB) nutzen: Bis zu 50 % der geplanten Anschaffungskosten vorab gewinnmindernd geltend machen
- Professionelle Buchhaltung mit DATEV oder vergleichbarem System
FAQ
Was ist besser: Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb?
Vermietung und Verpachtung ist einfacher (keine Gewerbesteuer, keine IHK, weniger Formulare). Gewerbebetrieb wird vom Finanzamt aber oft unterstellt, wenn du professionell vermietest. Im Zweifel: Steuerberater fragen.
Kann ich Verluste aus der Ferienvermietung mit meinem Gehalt verrechnen?
Ja, solange das Finanzamt keine Liebhaberei unterstellt. Verluste aus Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb können mit anderen Einkünften verrechnet werden. Das senkt deine Gesamtsteuerlast.
Muss ich eine Umsatzsteuervoranmeldung machen?
Nur wenn du die Regelbesteuerung nutzt (kein Kleinunternehmer). Im ersten Jahr und im Folgejahr: monatlich. Danach quartalsweise, wenn die Umsatzsteuer-Vorauszahlung im Vorjahr unter 7.500 € lag.
Wie dokumentiere ich meine Kosten am besten?
Sammle alle Belege digital (Foto oder Scan). Nutze eine einfache Excel-Tabelle oder eine Buchhaltungssoftware (sevDesk, lexoffice, DATEV). Ordne jede Ausgabe einer Kategorie zu. Bewahre Belege mindestens 10 Jahre auf.
Lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung steuerlich?
Das hängt von der Finanzierung, dem Kaufpreis und den erzielbaren Mieteinnahmen ab. Die Kombination aus Gebäude-AfA, Zinsabzug und Kostenabzug kann die Steuerlast erheblich senken. Aber: Steueroptimierung allein sollte nie der Hauptgrund für eine Immobilieninvestition sein. Die Rendite muss auch ohne Steuereffekt stimmen.
Ab wann brauche ich einen Steuerberater?
Spätestens ab 2 Objekten oder wenn dein Umsatz über 22.000 € liegt. Auch bei der Ersteinrichtung (Kauf, Renovierung) lohnt sich eine Erstberatung, um Fehler bei der AfA und dem Vorsteuerabzug zu vermeiden. Kosten: 500-1.500 €/Jahr, voll absetzbar.