Contratto di affitto breve: modello gratuito e guida 2026

Affitti su Airbnb o Booking e pensi che il contratto di affitto breve sia facoltativo? Che la piattaforma ti protegga abbastanza? È l'errore che commette l'80% dei proprietari. E spesso quando arriva un problema — danno, cancellazione, ospiti in più del previsto — si rendono conto che senza un contratto firmato, non hanno praticamente nessun appiglio legale solido.

Gestisco 2 case vacanze e ho imparato a mie spese che un contratto ben redatto è la migliore assicurazione che puoi avere. Non serve un avvocato: con questa guida e il modello gratuito che ti fornisco, sarai coperto in meno di un'ora.

Contratto di affitto breve vs contratto di locazione ordinario

Il contratto di locazione ordinario

Il contratto di locazione ordinario in Italia è regolato dalla legge 431/1998. Durata minima 4+4 (o 3+2 per il canone concordato), con forte tutela dell'inquilino: rinnovo automatico, limiti allo sfratto, cedolare secca al 10% (concordato) o 21%.

Il contratto di locazione breve

Il contratto di affitto breve è regolato dall'art. 4 del D.L. 50/2017. Riguarda locazioni di durata non superiore a 30 giorni, stipulate da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Non richiede registrazione all'Agenzia delle Entrate, non ha rinnovo tacito, e il proprietario ha piena libertà sulle condizioni.

Le differenze chiave

Criterio	Contratto ordinario (4+4)	Contratto affitto breve
Durata	4 anni + 4 di rinnovo	1 notte - 30 giorni
Rinnovo	Tacito	Nessuno
Canone	Regolamentato (in alcune zone)	Libero
Caparra	Max 3 mensilità	Libera
Registrazione	Obbligatoria (Agenzia delle Entrate)	Non richiesta
Legge applicabile	L. 431/1998	Art. 4 D.L. 50/2017 + Codice Civile
Destinazione	Residenza principale	Soggiorno temporaneo / turismo

Il contratto di affitto breve ti lascia molta più libertà. Ma questa libertà implica che devi redigere un contratto solido — perché senza le protezioni automatiche della legge 431, è il tuo contratto che fa fede.

Se sei all'inizio, leggi la mia guida completa sugli affitti brevi che copre tutti gli aspetti dell'attività.

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Le clausole obbligatorie

1. Identità delle parti

Il contratto deve indicare:

• Il locatore: nome, cognome, codice fiscale, indirizzo, eventuale partita IVA
• Il conduttore: nome, cognome, indirizzo di residenza, documento d'identità

2. Descrizione dell'immobile

L'immobile deve essere descritto con precisione:

• Indirizzo completo
• Tipo di immobile (appartamento, casa, monolocale, villa)
• Superficie
• Numero di stanze e posti letto
• Elenco degli equipaggiamenti principali
• Dati catastali (facoltativo ma consigliato)
• Classe energetica (APE)

In caso di controversia, se l'immobile non corrisponde alla descrizione, l'ospite può chiedere una riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto.

3. Durata del soggiorno

• Data e ora di arrivo (check-in)
• Data e ora di partenza (check-out)
• Durata totale in notti

Ricorda: la durata non può superare 30 giorni. Oltre, scatta l'obbligo di registrazione del contratto e si applicano regole diverse.

4. Prezzo e condizioni di pagamento

• Prezzo totale del soggiorno
• Prezzo per notte (se applicabile)
• Spese incluse (acqua, luce, gas, Wi-Fi, riscaldamento)
• Spese escluse (pulizia finale, biancheria, tassa di soggiorno)
• Importo della tassa di soggiorno
• Scadenzario pagamenti (acconto alla prenotazione, saldo all'arrivo)
• Metodi di pagamento accettati

5. Condizioni di cancellazione

Il contratto deve specificare le conseguenze della cancellazione:

• Cancellazione da parte dell'ospite: acconto non rimborsabile, eventuali penali
• Cancellazione da parte del proprietario: rimborso integrale + eventuale indennizzo

6. Numero massimo di occupanti

Indica la capienza massima. Il superamento costituisce motivo di risoluzione immediata del contratto.

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Le clausole consigliate

Politica di cancellazione dettagliata

Crea un baremo progressivo:

• Oltre 30 giorni prima: rimborso integrale dell'acconto
• 15-30 giorni prima: rimborso del 50%
• Meno di 15 giorni: nessun rimborso
• Mancata presentazione: intero soggiorno dovuto

Arrivo tardivo e consegna chiavi

Specifica:

• Orari di check-in e check-out
• Procedura per arrivo tardivo (cassetta a codice, serratura smart)
• Eventuali costi per check-in fuori orario

Animali

Chiarisci:

• Animali accettati o no
• Tipi, taglia e numero massimo
• Supplemento pulizia
• Responsabilità per danni causati dall'animale

Regolamento interno

Fai riferimento al regolamento interno dell'alloggio: regole di convivenza, raccolta differenziata, uso elettrodomestici, divieto di fumo, ecc.

Il regolamento ha valore contrattuale se l'ospite ne ha preso visione e lo ha accettato (firma o conferma digitale).

Rumori e vicinato

Clausola specifica:

• Divieto di feste e raduni non autorizzati
• Rispetto degli orari di quiete (22:00-8:00)
• Diritto del proprietario di interrompere il soggiorno in caso di disturbo, senza rimborso

Assicurazione

Richiedi che l'ospite sia coperto da un'assicurazione di responsabilità civile. L'assicurazione per affitti brevi è fondamentale sia per te che per l'ospite.

Sublocazione

Aggiungi un divieto esplicito di sublocazione. Senza questa clausola, un ospite potrebbe teoricamente ripubblicare il tuo alloggio su un'altra piattaforma.

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La caparra / deposito cauzionale

Cosa dice la legge italiana

A differenza del contratto ordinario (dove il deposito è limitato a 3 mensilità), nel contratto di affitto breve non esiste un tetto massimo per la caparra. Sei libero di fissare l'importo che vuoi.

Il deposito deve essere:

• Specificato nel contratto con l'importo esatto
• Restituito in tempi ragionevoli dopo la partenza (la giurisprudenza indica 1-2 mesi massimo)
• Trattenuto solo con giustificazione documentata (foto, fatture, preventivi)

Importi consigliati

Tipo di alloggio	Caparra consigliata
Monolocale / bilocale	200-400 €
Trilocale	400-800 €
Casa / villa	800-1.500 €
Immobile di pregio	1.500-3.000 €

Caparra incassata vs pre-autorizzazione

• Caparra incassata: incassi il bonifico e lo restituisci dopo la partenza. Sicuro, ma pesante da gestire
• Pre-autorizzazione carta: blocchi un importo sulla carta senza incassarlo. Più fluido — è quello che fanno Airbnb e Booking
• Assegno a garanzia non incassato: l'ospite consegna un assegno che non depositi. Soluzione più comune nella locazione diretta in Italia

Condizioni di restituzione

Il contratto deve specificare:

• Termini di restituzione (consiglio 7-15 giorni)
• Motivi di trattenuta (danni, pulizia straordinaria, chiavi non restituite)
• Obbligo di fornire giustificativi per ogni trattenuta
• Procedura in caso di disaccordo

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L'inventario di entrata e uscita

Perché è indispensabile

In caso di controversia, è l'inventario che fa fede. Un giudice confronterà l'inventario d'ingresso con quello d'uscita per determinare la responsabilità dell'ospite. Senza inventario, l'onere della prova è interamente su di te.

L'inventario d'ingresso

Deve essere redatto al momento della consegna delle chiavi e includere:

• Data e ora
• Stato di ogni stanza (pavimenti, muri, soffitti, finestre)
• Stato e funzionamento di ogni apparecchiatura
• Eventuali danni o difetti preesistenti

La mia checklist inventario

Ingresso

• Porta d'ingresso e serratura
• Chiavi / badge consegnati (numero: ___)

Soggiorno

• Pavimento: stato
• Divano e poltrone: stato
• TV e telecomando: funzionamento

Cucina

• Piano cottura: funzionamento e pulizia
• Forno / microonde: funzionamento
• Frigo / congelatore: funzionamento
• Lavastoviglie: funzionamento
• Stoviglie e utensili: inventario completo

Camera/e

• Letto e materasso: stato
• Biancheria fornita: tipo e stato
• Armadio / cassetti: stato

Bagno/i

• Rubinetteria: funzionamento, nessuna perdita
• Doccia / vasca: stato e funzionamento
• WC: funzionamento
• Asciugacapelli: funzionamento

Esterno (se applicabile)

• Terrazza / giardino: stato
• Mobili da esterno
• Barbecue: stato e pulizia

Cartaceo vs digitale

Il digitale offre vantaggi importanti:

• Foto con data e ora: prova incontestabile
• Firma elettronica: stessa validità legale della firma autografa
• Archiviazione automatica: niente documenti persi
• Invio immediato all'ospite via email

Il mio consiglio: anche se fai un inventario cartaceo, scatta sempre foto di ogni stanza e apparecchiatura. Inviale via email all'ospite con la data — è una prova solida in caso di controversia.

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Modello di contratto di affitto breve gratuito

Ecco un modello completo che puoi copiare e adattare alla tua situazione.

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   CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE
   (Art. 4 D.L. 50/2017 - L. 96/2017)
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Tra le parti:

IL LOCATORE:
Nome e cognome: [NOME DEL PROPRIETARIO]
Codice Fiscale: [CF]
Indirizzo: [INDIRIZZO]
Telefono: [TELEFONO]
Email: [EMAIL]

Di seguito denominato "il Locatore",

E

IL CONDUTTORE:
Nome e cognome: [NOME DELL'OSPITE]
Indirizzo di residenza: [INDIRIZZO]
Codice Fiscale: [CF]
Documento: [TIPO] n° [NUMERO]
Telefono: [TELEFONO]
Email: [EMAIL]

Di seguito denominato "il Conduttore",

Si conviene quanto segue:

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ARTICOLO 1 — OGGETTO
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Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che
accetta, l'unità immobiliare ad uso abitativo di
seguito descritta, per uso esclusivo di soggiorno
temporaneo ai sensi dell'art. 4 del D.L. 50/2017.

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ARTICOLO 2 — DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE
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Tipo: [APPARTAMENTO / CASA / VILLA / MONOLOCALE]
Indirizzo: [INDIRIZZO COMPLETO]
Superficie: [X] m²
Stanze: [X]
Camere da letto: [X]
Posti letto: [X]
Piano: [X] (ascensore: sì / no)
CIN: [CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE]
Classe energetica: [CLASSE]

Dotazioni incluse:
- Cucina attrezzata
- Lavatrice
- Televisore
- Connessione Wi-Fi
- Parcheggio: [sì / no]
- Giardino / terrazza: [sì / no]
- [ALTRE DOTAZIONI]

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ARTICOLO 3 — DURATA DEL SOGGIORNO
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Data e ora di arrivo: [GG/MM/AAAA] alle [HH:MM]
Data e ora di partenza: [GG/MM/AAAA] alle [HH:MM]
Durata totale: [X] notte/i

Il presente contratto è stipulato per la durata
sopra indicata e non potrà in alcun caso essere
rinnovato tacitamente.

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ARTICOLO 4 — NUMERO MASSIMO DI OCCUPANTI
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Numero massimo di occupanti: [X] persone
(bambini inclusi)

Il superamento del numero di occupanti costituisce
inadempimento grave e autorizza il Locatore a
risolvere immediatamente il contratto, senza
alcun rimborso.

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ARTICOLO 5 — CORRISPETTIVO E PAGAMENTO
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Corrispettivo del soggiorno: [IMPORTO] €
  di cui prezzo per notte: [IMPORTO] €
  di cui pulizia finale: [IMPORTO] €
  di cui supplemento biancheria: [IMPORTO] €

Tassa di soggiorno: [IMPORTO] € per persona/notte
  (totale: [IMPORTO] €)

TOTALE: [IMPORTO] €

Spese incluse: acqua, elettricità, gas,
riscaldamento, Wi-Fi.

Modalità di pagamento:
- Acconto del [X]% pari a [IMPORTO] € alla
  prenotazione
- Saldo di [IMPORTO] € entro il [DATA] / all'arrivo

Metodi di pagamento: bonifico bancario, carta di
credito, contanti (nei limiti di legge).

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ARTICOLO 6 — DEPOSITO CAUZIONALE
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È richiesto un deposito cauzionale di [IMPORTO] €.

Modalità: [bonifico / pre-autorizzazione carta /
assegno a garanzia non incassato]

Il deposito sarà restituito entro [7 / 15] giorni
dalla partenza, dedotte eventuali somme a copertura
di:
- Danni constatati all'inventario di uscita
- Sostituzione di dotazioni mancanti o deteriorate
- Pulizia straordinaria
- Chiavi o badge non restituiti

Ogni trattenuta sarà giustificata con foto,
preventivi o fatture.

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ARTICOLO 7 — CONDIZIONI DI CANCELLAZIONE
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Cancellazione da parte del Conduttore:
- Oltre 30 giorni prima: rimborso integrale
- Da 15 a 30 giorni prima: rimborso del 50%
- Meno di 15 giorni: nessun rimborso
- Mancata presentazione: intero soggiorno dovuto

Cancellazione da parte del Locatore:
- Rimborso integrale delle somme versate
- Indennizzo di [IMPORTO] €

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ARTICOLO 8 — OBBLIGHI DEL CONDUTTORE
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Il Conduttore si impegna a:
- Occupare l'immobile con diligenza
- Rispettare il regolamento interno allegato
- Non sublocare l'immobile, neppure parzialmente
- Segnalare tempestivamente ogni guasto o danno
- Restituire l'immobile nello stato in cui l'ha
  trovato
- Rispettare gli orari di quiete (22:00 – 8:00)
- Non organizzare feste senza autorizzazione

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ARTICOLO 9 — ANIMALI
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Animali: [ammessi / non ammessi]

[Se ammessi:]
Tipi ammessi: [cani, gatti...]
Numero massimo: [X]
Supplemento pulizia: [IMPORTO] €

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ARTICOLO 10 — INVENTARIO
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Un inventario contraddittorio sarà redatto
all'arrivo e alla partenza. In caso di check-in
autonomo, il Conduttore dispone di [2 / 4 / 24]
ore dall'arrivo per segnalare difetti o danni non
indicati nell'inventario d'ingresso.

L'inventario potrà essere corredato da fotografie
con data e ora aventi valore probatorio.

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ARTICOLO 11 — LEGGE APPLICABILE E CONTROVERSIE
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Il presente contratto è regolato dalla legge
italiana.

Per ogni controversia sarà competente il Foro
del luogo in cui si trova l'immobile.

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ARTICOLO 12 — ALLEGATI
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Sono allegati al presente contratto:
- Regolamento interno dell'alloggio
- Inventario dei mobili e delle dotazioni
- Inventario d'ingresso
- [Guida del soggiorno digitale accessibile via
  QR code]

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Redatto in duplice copia, a [CITTÀ], il [DATA].

Il Locatore:                Il Conduttore:
(firma preceduta dalla      (firma preceduta dalla
dicitura "Letto e           dicitura "Letto e
approvato")                  approvato")

Come adattare questo modello

1. Compila i campi tra parentesi quadre con le tue informazioni
2. Elimina le clausole non pertinenti (piscina, animali, ecc.)
3. Adatta gli importi al tuo mercato
4. Fai verificare da un professionista se vuoi una validazione — ma questo modello copre già le esigenze dell'art. 4 D.L. 50/2017

Il regolamento in formato digitale

Invece di allegare un PDF che nessuno legge, puoi integrare il regolamento nella tua guida del soggiorno digitale condivisa via QR code. Con ScanStay, il tuo ospite scansiona un QR code e accede a tutto — regolamento, Wi-Fi, guida locale, istruzioni di sicurezza — nella sua lingua.

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FAQ

Il contratto di affitto breve è obbligatorio?

Per le locazioni brevi (fino a 30 giorni), non c'è un obbligo legale di forma scritta. Tuttavia, un contratto scritto è fortemente consigliato per la tua tutela. Se affitti tramite piattaforme, le condizioni della piattaforma fungono da contratto. Ma un contratto integrativo ti protegge molto di più in caso di controversia.

Il contratto di affitto breve va registrato?

No. I contratti di durata non superiore a 30 giorni sono esenti dall'obbligo di registrazione all'Agenzia delle Entrate (art. 2-bis D.L. 50/2017). Attenzione: se lo stesso ospite soggiorna per più periodi che sommati superano i 30 giorni nell'anno, potrebbe scattare l'obbligo.

Si può firmare il contratto online?

Sì. La firma elettronica ha la stessa validità della firma autografa in Italia (D.Lgs. 82/2005 - Codice dell'Amministrazione Digitale). Puoi usare strumenti come DocuSign, Yousign, o anche uno scambio email con accettazione esplicita.

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Il contratto di affitto breve non è un lusso — è una necessità. Che tu affitti tramite piattaforma o in diretta, un contratto ben fatto ti protegge, chiarisce le aspettative, e ti dà basi solide in caso di problema.

Prendi il modello, adattalo alla tua situazione, e fallo firmare a ogni prenotazione. Ti prenderà 5 minuti e può evitarti mesi di problemi.

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