Einkommensteuer Ferienwohnung 2026: Wie viel zahlen Sie wirklich? (Mit Rechenbeispiel)
Wie viel Einkommensteuer fällt auf Ferienwohnungs-Einnahmen an? Steuersatz, AfA, absetzbare Kosten — erklärt von einem Vermieter, der es selbst durchgerechnet hat.
Cédric
Fondateur de ScanStay
Sie vermieten eine Ferienwohnung und fragen sich, wie viel Steuern Sie eigentlich zahlen müssen? Die Antwort hängt von vielen Faktoren ab: Ihrem Gesamteinkommen, Ihren absetzbaren Kosten, der Rechtsform und Ihrer Gemeinde. Aber keine Sorge — wenn Sie die Grundlagen verstehen, wird das Thema Steuern bei Ferienwohnungen beherrschbar.
Ich vermiete selbst Ferienunterkünfte und habe mich intensiv mit dem deutschen Steuerrecht für Vermieter auseinandergesetzt. In diesem Guide erkläre ich Ihnen alles Schritt für Schritt — von der richtigen Einordnung Ihrer Einkünfte bis zur optimalen Nutzung von Abschreibungen.
Hinweis: Dieser Guide bietet eine allgemeine Orientierung. Er ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Besonders bei mehreren Objekten, hohen Umsätzen oder speziellen Konstellationen (GbR, GmbH, Erbengemeinschaft) sollten Sie einen Steuerberater konsultieren.
Inhaltsverzeichnis
- Einkünfte aus Ferienvermietung richtig einordnen
- Einkommensteuer: So wird gerechnet
- Gewerbesteuer: Wann und wie viel?
- Umsatzsteuer: 7 % oder 19 %?
- Abschreibung (AfA): Ihr stärkstes Steuer-Tool
- Alle absetzbaren Kosten im Überblick
- Eigennutzung und gemischte Nutzung
- EÜR oder Bilanz?
- Die optimale Steuer-Strategie
- FAQ
Einkünfte richtig einordnen
Die erste Frage, die das Finanzamt stellt: Sind Ihre Einkünfte aus der Ferienvermietung gewerblich oder fallen sie unter Vermietung und Verpachtung? Die Antwort bestimmt, welche Steuern anfallen und welche Formulare Sie ausfüllen.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)
Ihre Einkünfte fallen unter Vermietung und Verpachtung, wenn:
- Sie eine einzelne Ferienwohnung vermieten
- Sie keine hoteltypischen Zusatzleistungen anbieten (kein Frühstück, kein täglicher Zimmerservice, kein Wäschewechsel während des Aufenthalts)
- Die Vermietung nicht wie ein Gewerbebetrieb organisiert ist
Vorteil: Keine Gewerbesteuer, keine IHK-Pflichtmitgliedschaft. Steuererklärung: Anlage V (Vermietung und Verpachtung).
Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG)
Ihre Einkünfte sind gewerblich, wenn:
- Sie mehrere Objekte vermieten
- Sie hoteltypische Zusatzleistungen anbieten (Frühstück, Reinigung während des Aufenthalts, Empfang)
- Die Vermietung organisiert und regelmäßig stattfindet (eigene Website, Channel Manager, professionelle Fotos, Marketing)
- Sie eine Gewerbeanmeldung haben
Nachteil: Gewerbesteuer (ab 24.500 € Gewinn), IHK-Mitgliedschaft. Vorteil: Gewerbesteueranrechnung auf die Einkommensteuer. Steuererklärung: Anlage G (Gewerbebetrieb).
Die Grauzone
In der Praxis ist die Abgrenzung oft unklar. Das Finanzamt entscheidet im Einzelfall. Als Faustregel:
- Vermietung einer Ferienwohnung über Airbnb + keine Zusatzleistungen + kein Gewerbe angemeldet → Vermietung und Verpachtung
- 2+ Objekte + Plattformpräsenz + Gewerbeanmeldung + ggf. Zusatzleistungen → Gewerbebetrieb
Im Zweifel: Fragen Sie Ihr Finanzamt oder Ihren Steuerberater. Eine falsche Einordnung kann zu Nachzahlungen führen.
Einkommensteuer: So wird gerechnet
Das Grundprinzip
Ihr steuerpflichtiger Gewinn aus der Ferienvermietung ist:
Einnahmen - absetzbare Kosten = Gewinn
Dieser Gewinn wird zu Ihrem sonstigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert.
Steuersätze 2026
| Zu versteuerndes Gesamteinkommen | Grenzsteuersatz |
|---|---|
| Bis 11.784 € | 0 % (Grundfreibetrag) |
| 11.785 – 17.005 € | 14 – 24 % |
| 17.006 – 66.760 € | 24 – 42 % |
| 66.761 – 277.825 € | 42 % |
| Ab 277.826 € | 45 % |
Plus: Solidaritätszuschlag (5,5 % der ESt, erst ab höheren Einkommen) und ggf. Kirchensteuer (8-9 %).
Konkretes Rechenbeispiel
Szenario: Sie sind angestellt (45.000 € Brutto-Gehalt, ca. 38.000 € zu versteuerndes Einkommen) und vermieten zusätzlich eine Ferienwohnung.
- Mieteinnahmen: 18.000 €/Jahr
- Absetzbare Kosten: 7.000 € (Reinigung, Provision, Versicherung, Nebenkosten, AfA, Verbrauchsmaterial)
- Gewinn: 11.000 €
- Neues zu versteuerndes Einkommen: 38.000 + 11.000 = 49.000 €
- Grenzsteuersatz bei 49.000 €: ca. 38 %
- Zusätzliche Steuer auf Mieteinnahmen: ca. 4.180 €
Von 18.000 € Einnahmen bleiben also nach Kosten und Steuern: 18.000 - 7.000 - 4.180 = 6.820 € netto.
Gewerbesteuer: Wann und wie viel?
Die Gewerbesteuer kommt nur ins Spiel, wenn Ihre Einkünfte als gewerblich eingestuft werden UND Ihr Gewinn über 24.500 €/Jahr liegt.
Berechnung
- Gewerbeertrag (= Gewinn) minus Freibetrag (24.500 €) = zu versteuernder Betrag
- Steuermessbetrag: × 3,5 %
- Gewerbesteuer: × Hebesatz der Gemeinde
Hebesätze ausgewählter Städte (2026)
| Stadt | Hebesatz |
|---|---|
| Berlin | 410 % |
| München | 490 % |
| Hamburg | 470 % |
| Köln | 475 % |
| Frankfurt | 460 % |
| Stuttgart | 420 % |
| Düsseldorf | 440 % |
| Leipzig | 460 % |
| Ländliche Gemeinden | 200-350 % |
Anrechnung auf die Einkommensteuer
Die Gewerbesteuer wird über den Faktor 4,0 auf die Einkommensteuer angerechnet (§ 35 EStG). Das bedeutet: Bei Hebesätzen bis ca. 400 % wird die Gewerbesteuer vollständig durch die Einkommensteuerermäßigung kompensiert. Sie zahlen effektiv nichts extra.
Bei höheren Hebesätzen (München 490 %, Köln 475 %) bleibt eine Restbelastung.
Umsatzsteuer: 7 % oder 19 %?
Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG)
Wenn Ihr Gesamtumsatz im Vorjahr unter 25.000 € lag und im laufenden Jahr 100.000 € nicht überschreitet (Grenzen seit 2025):
- Sie erheben keine Umsatzsteuer von Ihren Gästen
- Sie führen keine Umsatzsteuer an das Finanzamt ab
- Sie können aber auch keine Vorsteuer aus Eingangsrechnungen abziehen
Für wen sinnvoll? Für die meisten Vermieter mit einer einzelnen Ferienwohnung. Weniger Bürokratie, keine monatlichen/quartalsweisen Umsatzsteuervoranmeldungen.
Regelbesteuerung
Wenn Sie nicht unter die Kleinunternehmerregelung fallen — oder bewusst darauf verzichten:
- 7 % Umsatzsteuer auf Übernachtungsleistungen (ermäßigter Satz)
- 19 % Umsatzsteuer auf Nebenleistungen:
- Frühstück
- Parkplatz (wenn separat berechnet)
- Wäschepaket
- Endreinigung (als separate Leistung)
- WLAN (wenn separat berechnet — in der Praxis selten)
Wann lohnt sich der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung?
Der Verzicht kann sinnvoll sein, wenn Sie hohe Investitionen planen:
- Komplettrenovierung der Ferienwohnung
- Neue Einrichtung (Küche, Möbel, Elektrogeräte)
- Neuanschaffung teurer Geräte (Sauna, Whirlpool)
In diesen Fällen können Sie die Vorsteuer (19 % auf Handwerkerrechnungen, Möbelkäufe etc.) vom Finanzamt zurückholen. Bei einer 30.000-€-Renovierung sind das bis zu 4.789 € Vorsteuererstattung.
Achtung: Der Verzicht bindet Sie für 5 Jahre. In dieser Zeit müssen Sie Umsatzsteuer abführen und vierteljährliche Voranmeldungen einreichen.
Abschreibung (AfA): Ihr stärkstes Steuer-Tool
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eines der wirkungsvollsten Instrumente zur Steueroptimierung bei Ferienwohnungen. Sie schreiben die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer ab — und senken damit Ihren steuerpflichtigen Gewinn.
Gebäude-AfA
Wenn Sie eine Ferienwohnung als Eigentümer vermieten:
| Baujahr | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % pro Jahr | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % pro Jahr | 50 Jahre |
| Ab 2023 (Neubau) | 3 % pro Jahr | 33 Jahre |
Wichtig: Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, nicht das Grundstück. Typisch: 60-80 % des Kaufpreises entfallen auf das Gebäude.
Beispiel: Kaufpreis Eigentumswohnung 250.000 €, davon 75 % Gebäudeanteil = 187.500 €. Bei 2 % AfA: 3.750 € pro Jahr steuerlich absetzbar — 50 Jahre lang.
Einrichtung und Möbel
| Gegenstand | Nutzungsdauer (AfA-Tabelle) |
|---|---|
| Möbel (Betten, Schränke, Tische) | 10-13 Jahre |
| Elektrogeräte (Waschmaschine, Spülmaschine) | 5-10 Jahre |
| Bettwäsche, Handtücher | 3-5 Jahre |
| Computer, Smart-Home-Geräte | 3 Jahre |
| Küche (Einbauküche) | 10 Jahre |
| Fernseher | 7 Jahre |
| Matratzen | 8-10 Jahre |
Sofortabschreibung für GWG
Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) mit Anschaffungskosten bis 800 € netto (952 € brutto) können im Jahr der Anschaffung sofort vollständig abgeschrieben werden.
Das betrifft z.B.: Staubsauger, Kaffeemaschine, Smart Lock, Lampen, Dekoration, Bettwäsche-Sets, Router.
Sammelabschreibung (Pool-AfA)
Für Anschaffungen zwischen 250 € und 1.000 € netto können Sie alternativ die Pool-Abschreibung nutzen: Alle Anschaffungen eines Jahres in diesem Preisbereich werden zusammengefasst und gleichmäßig über 5 Jahre abgeschrieben.
Alle absetzbaren Kosten im Überblick
Laufende Kosten (jährlich absetzbar)
| Kostenart | Beispiele | Abzug |
|---|---|---|
| Reinigung | Reinigungsfirma, Reinigungsmittel | 100 % |
| Plattformgebühren | Airbnb 3 %, Booking 15 % | 100 % |
| Versicherungen | Gastgeberhaftpflicht, Inventar | 100 % |
| Software/Tools | ScanStay, Channel Manager, PriceLabs | 100 % |
| Verbrauchsmaterial | Toilettenpapier, Seife, Kaffee | 100 % |
| Wäscheservice | Bettwäsche, Handtücher | 100 % |
| Internet | WLAN-Vertrag für die FeWo | 100 % (oder anteilig) |
| Strom, Gas, Wasser | Nebenkosten | Anteilig nach Nutzung |
| Grundsteuer | Kommunale Abgabe | Anteilig nach Nutzung |
| Müllgebühren | Kommunale Abgabe | Anteilig nach Nutzung |
| Hausverwaltung | WEG-Hausgeld | Anteilig (ohne Rücklagen) |
| Fahrtkosten | Fahrten zur FeWo | 0,30 €/km |
| Steuerberatung | Steuerberaterhonorar | 100 % |
| Reparaturen | Handwerkerrechnungen | 100 % |
| Werbung | Inserat-Upgrades, Google Ads | 100 % |
Finanzierungskosten
- Hypothekenzinsen: Voll absetzbar (nur der Zinsanteil, nicht die Tilgung!)
- Disagio: Im Jahr der Zahlung absetzbar
- Kontoführungsgebühren: Für das Vermietungskonto
Einmalige Kosten
- Maklergebühren beim Kauf: Über die Nutzungsdauer des Gebäudes
- Grunderwerbsteuer: Teil der Anschaffungskosten → AfA
- Notarkosten (Kaufvertrag): Teil der Anschaffungskosten → AfA
- Renovierungskosten: Sofort absetzbar als Erhaltungsaufwand oder über mehrere Jahre verteilt
Eigennutzung und gemischte Nutzung
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung zeitweise selbst nutzen, müssen Sie die Kosten aufteilen.
Die Aufteilung
Das Finanzamt akzeptiert eine Aufteilung nach Nutzungstagen:
- Vermietungstage: Alle Tage, an denen die Wohnung vermietet ist
- Eigennutzungstage: Tage, an denen Sie oder Ihre Familie die Wohnung nutzen
- Leerstehende Tage: Werden anteilig den Vermietungs- und Eigennutzungstagen zugerechnet
Beispiel: 365 Tage im Jahr, davon 180 Vermietungstage, 30 Eigennutzungstage, 155 Leerstehende Tage.
- Vermietungsanteil: 180 / (180 + 30) = 85,7 %
- Eigennutzungsanteil: 30 / (180 + 30) = 14,3 %
- 85,7 % der Kosten sind steuerlich absetzbar
Liebhaberei-Prüfung
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung überwiegend selbst nutzen oder dauerhaft Verluste machen, kann das Finanzamt Liebhaberei unterstellen. Das bedeutet: Ihre Verluste werden nicht anerkannt, Sie können sie nicht mit anderen Einkünften verrechnen.
Um Liebhaberei zu vermeiden:
- Vermieten Sie mehr Tage, als Sie selbst nutzen
- Erzielen Sie in der Mehrzahl der Jahre einen Gewinn (zumindest nach ein paar Anfangsjahren)
- Dokumentieren Sie Ihre Vermietungsbemühungen (Inserate, Buchungskalender)
EÜR oder Bilanz?
Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR)
Die EÜR ist die einfachere Methode der Gewinnermittlung. Sie listen alle Einnahmen und alle Ausgaben auf — die Differenz ist Ihr Gewinn.
Voraussetzungen: Umsatz unter 800.000 €/Jahr und Gewinn unter 80.000 €/Jahr (Grenzen seit 2024).
Für 95 % aller Ferienwohnungs-Vermieter ist die EÜR ausreichend.
Bilanzierung
Erst bei höheren Umsätzen oder bestimmten Rechtsformen (GmbH, UG) müssen Sie bilanzieren. Das ist aufwendiger und erfordert in der Regel einen Steuerberater.
Welches Formular in ELSTER?
- Vermietung und Verpachtung: Anlage V — relativ einfach
- Gewerbebetrieb: Anlage G + Anlage EÜR + Gewerbesteuererklärung
- Umsatzsteuer (wenn regelbesteuert): Umsatzsteuererklärung + quartalsweise Voranmeldungen
Die optimale Steuer-Strategie
Für Einsteiger (1 Ferienwohnung, unter 25.000 € Umsatz)
- Kleinunternehmerregelung nutzen → keine Umsatzsteuer
- Einkünfte als Vermietung und Verpachtung deklarieren (sofern keine gewerblichen Merkmale)
- Alle Kosten sorgfältig dokumentieren und absetzen
- Gebäude-AfA nutzen (als Eigentümer)
- GWG-Sofortabschreibung für Einrichtung unter 800 € netto
Für Fortgeschrittene (2+ Objekte oder über 25.000 € Umsatz)
- Steuerberater engagieren — Kosten sind absetzbar
- Prüfen, ob Verzicht auf Kleinunternehmerregelung sinnvoll ist (wegen Vorsteuerabzug bei Investitionen)
- Gewerbesteuer-Anrechnung nutzen (§ 35 EStG)
- Investitionen steueroptimal timen (GWG, Sammelabschreibung, Sonder-AfA)
- Rücklagen für Steuernachzahlungen bilden (30-40 % des Gewinns)
Für Profis (hohe Umsätze, Skalierung)
- Prüfen, ob eine gewerbliche Vermietungsgesellschaft (GmbH, UG) steuerlich vorteilhaft ist
- Holding-Struktur bei mehreren Objekten prüfen
- Investitionsabzugsbetrag (IAB) nutzen: Bis zu 50 % der geplanten Anschaffungskosten vorab gewinnmindernd geltend machen
- Professionelle Buchhaltung mit DATEV oder vergleichbarem System
FAQ
Was ist besser: Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb?
Vermietung und Verpachtung ist einfacher (keine Gewerbesteuer, keine IHK, weniger Formulare). Gewerbebetrieb wird vom Finanzamt aber oft unterstellt, wenn Sie professionell vermieten. Im Zweifel: Steuerberater fragen.
Kann ich Verluste aus der Ferienvermietung mit meinem Gehalt verrechnen?
Ja, solange das Finanzamt keine Liebhaberei unterstellt. Verluste aus Vermietung und Verpachtung oder Gewerbebetrieb können mit anderen Einkünften verrechnet werden. Das senkt Ihre Gesamtsteuerlast.
Muss ich eine Umsatzsteuervoranmeldung machen?
Nur wenn Sie die Regelbesteuerung nutzen (kein Kleinunternehmer). Im ersten Jahr und im Folgejahr: monatlich. Danach quartalsweise, wenn die Umsatzsteuer-Vorauszahlung im Vorjahr unter 7.500 € lag.
Wie dokumentiere ich meine Kosten am besten?
Sammeln Sie alle Belege digital (Foto oder Scan). Nutzen Sie eine einfache Excel-Tabelle oder eine Buchhaltungssoftware (sevDesk, lexoffice, DATEV). Ordnen Sie jede Ausgabe einer Kategorie zu. Bewahren Sie Belege mindestens 10 Jahre auf.
Lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung steuerlich?
Das hängt von der Finanzierung, dem Kaufpreis und den erzielbaren Mieteinnahmen ab. Die Kombination aus Gebäude-AfA, Zinsabzug und Kostenabzug kann die Steuerlast erheblich senken. Aber: Steueroptimierung allein sollte nie der Hauptgrund für eine Immobilieninvestition sein. Die Rendite muss auch ohne Steuereffekt stimmen.
Ab wann brauche ich einen Steuerberater?
Spätestens ab 2 Objekten oder wenn Ihr Umsatz über 25.000 € liegt. Auch bei der Ersteinrichtung (Kauf, Renovierung) lohnt sich eine Erstberatung, um Fehler bei der AfA und dem Vorsteuerabzug zu vermeiden. Kosten: 500-1.500 €/Jahr, voll absetzbar.