Tasse affitti brevi in Italia: guida completa 2026 (cedolare secca, IRPEF, CIN)
Tasse affitti brevi: cedolare secca 21%, IRPEF, ritenuta piattaforme, CIN, dichiarazione redditi. Guida fiscale completa per host italiani.
Cédric
Fondateur de ScanStay
Hai iniziato ad affittare su Airbnb o Booking e ti chiedi quanto dovrai pagare di tasse sugli affitti brevi? Sei in buona compagnia. La fiscalità delle locazioni turistiche in Italia è un labirinto di sigle — cedolare secca, IRPEF, CU, CIN, ritenuta d'acconto — che mette in difficoltà anche i più esperti.
In questa guida ti spiego tutto quello che devi sapere sulla tassazione degli affitti brevi in Italia nel 2026: quale regime scegliere, come dichiarare i redditi, quali sono gli obblighi e — soprattutto — come pagare il meno possibile restando perfettamente in regola.
Nota importante: questa guida è informativa. Per situazioni complesse (più immobili, SRL, attività imprenditoriale), consulta un commercialista.
Il principio base: tutti i redditi da affitto breve sono tassabili
Primo punto da chiarire: ogni euro che incassi da un affitto breve è soggetto a tassazione. Non esiste una soglia minima sotto la quale sei esente. Che tu guadagni 500 € o 50.000 € all'anno, devi dichiarare tutto.
Le piattaforme come Airbnb e Booking trasmettono i dati dei tuoi guadagni all'Agenzia delle Entrate. Non puoi "dimenticare" di dichiarare — il Fisco sa già quanto hai incassato.
I redditi da affitto breve rientrano nella categoria dei redditi fondiari (redditi da fabbricati) se sei una persona fisica che non esercita attività d'impresa. Hai due opzioni fiscali: la cedolare secca e il regime IRPEF ordinario.
Opzione 1: La cedolare secca al 21%
La cedolare secca è il regime fiscale più usato dagli host italiani. E nella maggior parte dei casi, è anche il più conveniente.
Come funziona
Paghi un'aliquota fissa del 21% sul canone lordo percepito, al posto dell'IRPEF e delle addizionali. È un'imposta sostitutiva: una volta pagata, hai chiuso con il Fisco su quei redditi.
Le aliquote dal 2024
La legge di bilancio 2024 ha introdotto un'aliquota differenziata:
| Immobile | Aliquota cedolare secca |
|---|---|
| Primo immobile (a tua scelta) | 21% |
| Dal secondo immobile in poi | 26% |
| Oltre 4 immobili | Cedolare secca non applicabile |
Puoi scegliere tu quale immobile designare come "primo" — logicamente, scegli quello che genera più reddito.
Quando conviene la cedolare secca
La cedolare secca conviene praticamente sempre se:
- Hai un reddito da lavoro (dipendente o autonomo) che ti pone in una fascia IRPEF superiore al 21%
- Non hai spese deducibili significative legate all'immobile
- Gestisci fino a 4 immobili come persona fisica
Non conviene se:
- Il tuo reddito complessivo è molto basso (sotto i 15.000 €) e hai detrazioni fiscali importanti
- Hai sostenuto spese di ristrutturazione e vuoi sfruttare i bonus fiscali
- Gestisci l'attività in forma imprenditoriale (più di 4 immobili)
Esempio pratico: Studio a Milano
Situazione:
- Studio di 40 m² a Milano, zona Navigli
- Affittato 200 notti all'anno a 85 € a notte
- Reddito annuo da affitto: 17.000 €
- Stipendio da lavoro dipendente: 32.000 € lordi
- Fascia IRPEF marginale: 35%
Con cedolare secca:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Reddito da affitto | 17.000 € |
| Cedolare secca (21%) | 3.570 € |
| Reddito netto | 13.430 € |
Con IRPEF ordinaria:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Reddito da affitto (95% tassabile) | 16.150 € |
| IRPEF marginale (35%) | 5.652 € |
| Addizionali (~2,5%) | 404 € |
| Totale imposte | 6.056 € |
| Reddito netto | 10.944 € |
Risparmio con cedolare secca: 2.486 € all'anno. Su 5 anni, sono oltre 12.000 €.
Opzione 2: Il regime IRPEF ordinario
Se non opti per la cedolare secca, i redditi da affitto breve confluiscono nel tuo reddito complessivo e sono tassati con le aliquote progressive IRPEF.
Le aliquote IRPEF 2026
| Scaglione di reddito | Aliquota |
|---|---|
| Fino a 28.000 € | 23% |
| Da 28.001 a 50.000 € | 35% |
| Oltre 50.000 € | 43% |
A queste si aggiungono le addizionali regionali (0,9-3,3%) e comunali (fino a 0,8%).
Il 95% del canone
Con l'IRPEF ordinaria, il reddito imponibile è pari al 95% del canone percepito. C'è una deduzione forfettaria del 5% per spese di manutenzione. Non è molto, ma è qualcosa.
Quando l'IRPEF conviene
L'IRPEF ordinaria può essere vantaggiosa in due casi specifici:
- Reddito complessivo molto basso: se il tuo unico reddito è l'affitto breve e guadagni meno di 15.000 €, l'IRPEF al 23% è vicina al 21% della cedolare secca, ma hai accesso alle detrazioni
- Molte detrazioni fiscali: spese mediche, interessi mutuo prima casa, ristrutturazioni, ecobonus — queste detrazioni si applicano solo al reddito tassato con IRPEF
La ritenuta del 21% delle piattaforme
Dal 2017, le piattaforme sono obbligate ad applicare una ritenuta del 21% sui canoni che ti versano. Ecco come funziona:
Flusso di un pagamento Airbnb:
- L'ospite paga 100 € per la notte
- Airbnb trattiene la sua commissione (3%) → restano 97 €
- Airbnb trattiene il 21% come ritenuta → 97 × 21% = 20,37 €
- Tu ricevi 76,63 € sul conto
La ritenuta non è un'imposta aggiuntiva. È un acconto sull'imposta che dovrai pagare:
- Se scegli la cedolare secca: la ritenuta copre esattamente l'imposta dovuta (21%)
- Se scegli l'IRPEF: la ritenuta viene scomputata come acconto
La CU (Certificazione Unica)
Ogni anno, Airbnb e Booking ti rilasciano una Certificazione Unica che riporta:
- Il totale dei compensi lordi percepiti
- L'importo delle ritenute versate
Scaricala dal tuo account (sezione fiscale/tasse) e conservala per la dichiarazione dei redditi.
Il CIN: obbligo 2024 per tutti gli host
Il Codice Identificativo Nazionale è il nuovo codice obbligatorio per tutti gli immobili in affitto turistico. Ecco quello che devi sapere.
Come ottenerlo
- Accedi al portale BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive) con SPID/CIE
- Registra il tuo immobile con dati catastali
- Ottieni il CIN automaticamente
- Esponi il CIN sull'immobile e su tutti gli annunci
Dove deve comparire il CIN
- All'esterno dell'immobile (targa o adesivo)
- Su ogni annuncio online (Airbnb, Booking, Vrbo, sito web)
- Nelle comunicazioni con gli ospiti
Sanzioni per mancanza del CIN
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Mancata richiesta CIN | 800 - 8.000 € |
| Mancata esposizione | 500 - 5.000 € |
| Annuncio senza CIN | Rimozione dell'annuncio dalla piattaforma |
La dichiarazione dei redditi: passo dopo passo
Passo 1: Raccogli i dati
- Scarica la CU da ogni piattaforma (Airbnb, Booking, Vrbo)
- Prepara il riepilogo delle prenotazioni dirette (importi e date)
- Calcola il totale lordo incassato da tutte le fonti
Passo 2: Scegli il modello
- Modello 730: per lavoratori dipendenti e pensionati (più semplice, rimborsi più veloci)
- Modello Redditi PF: per tutti gli altri (autonomi, disoccupati, redditi complessi)
Passo 3: Compila il Quadro B
Nel Quadro B (redditi dei fabbricati):
- Indica i dati catastali dell'immobile
- Riporta il canone percepito
- Barra la casella per la cedolare secca (se opti per questo regime)
- Indica i giorni di locazione
Passo 4: Riporta le ritenute
Nella sezione dedicata, riporta le ritenute del 21% già versate dalle piattaforme (dalla CU).
Passo 5: Calcola il saldo
- Se la ritenuta copre l'imposta dovuta → non devi pagare nulla di aggiuntivo
- Se hai prenotazioni dirette → devi versare la differenza con F24
- Calcola anche gli acconti per l'anno successivo
Scadenze fiscali 2026
| Scadenza | Adempimento |
|---|---|
| 28 febbraio 2026 | CU da Airbnb/Booking (redditi 2025) |
| 30 giugno 2026 | Primo acconto cedolare secca |
| 30 settembre 2026 | Termine Modello 730 |
| 30 novembre 2026 | Termine Modello Redditi + secondo acconto |
Gli altri obblighi fiscali
La tassa di soggiorno
Se il tuo Comune l'ha istituita, devi riscuoterla dagli ospiti e versarla. Per tutti i dettagli, leggi la nostra guida sulla cedolare secca e tassa di soggiorno.
Le comunicazioni alla Questura
Obbligo spesso dimenticato: devi comunicare alla Questura i dati degli ospiti entro 24 ore dal check-in (o 6 ore per soggiorni di una notte). La comunicazione si fa tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.
Sanzione per omessa comunicazione: arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a 206 €.
L'IMU
L'IMU sulla seconda casa è dovuta indipendentemente dall'attività di affitto breve. L'aliquota è fissata dal Comune (tra 0,76% e 1,06% del valore catastale rivalutato). Non è deducibile con la cedolare secca.
Errori fiscali da evitare
1. Non dichiarare le prenotazioni dirette
Se affitti anche in modalità diretta (senza piattaforma), quei redditi non hanno la ritenuta del 21%. Devi dichiararli e versare l'imposta con F24. Il Fisco incrocia i dati del CIN con le dichiarazioni — se mancano redditi, se ne accorge.
2. Confondere lordo e netto
Dichiara il canone lordo, non quello che ti arriva sul conto dopo le commissioni di Airbnb. La commissione della piattaforma non è deducibile con la cedolare secca.
3. Dimenticare gli acconti
Se hai redditi da affitto non coperti dalla ritenuta delle piattaforme, devi versare gli acconti in giugno e novembre. Dimenticarli significa pagare sanzioni e interessi.
4. Non tenere il registro delle presenze
Il registro degli ospiti non è solo per la tassa di soggiorno — è un obbligo di legge. In caso di controllo, devi poter documentare chi ha soggiornato, quando e per quanto tempo.
5. Non comunicare i dati alla Questura
L'obbligo di comunicazione tramite Alloggiati Web è penale, non amministrativo. Non è una formalità — è un reato non farlo.
Organizzati per risparmiare tempo
La burocrazia fiscale degli affitti brevi può sembrare pesante, ma con la giusta organizzazione si gestisce in poche ore al mese.
Il mio sistema:
- Foglio di calcolo aggiornato dopo ogni prenotazione (piattaforma, importo, ritenuta, tassa di soggiorno)
- Conto corrente dedicato per separare le entrate da affitto
- Accantonamento del 25% di ogni incasso per le tasse
- Promemoria in calendario per le scadenze fiscali e i versamenti della tassa di soggiorno
- Guida del soggiorno digitale con le informazioni sulla tassa di soggiorno per gli ospiti
Con ScanStay, puoi integrare le informazioni fiscali (tassa di soggiorno, regolamento, orari check-in/out) direttamente nella guida del soggiorno digitale. L'ospite scansiona un QR code e trova tutto — meno domande, meno stress per te.
FAQ — Tasse affitti brevi
Devo aprire la partita IVA per affittare su Airbnb?
No, se gestisci fino a 4 immobili come persona fisica. L'attività di locazione breve non costituisce attività d'impresa entro questo limite. Oltre i 4 immobili, la legge presume l'esercizio di attività imprenditoriale: serve partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio e regime IVA.
La cedolare secca si applica anche ai contratti tramite agenzia?
Sì. La cedolare secca sugli affitti brevi si applica indipendentemente dall'intermediario: piattaforma online, agenzia immobiliare tradizionale, property manager. L'importante è che il locatore sia una persona fisica e il contratto non superi i 30 giorni.
Devo pagare l'INPS sugli affitti brevi?
No, se l'attività non è imprenditoriale (fino a 4 immobili). I redditi da locazione breve gestiti come persona fisica non sono soggetti a contributi previdenziali INPS. Se invece superi i 4 immobili e apri partita IVA, dovrai versare i contributi INPS come lavoratore autonomo.
Come funziona la tassazione se affitto un immobile di proprietà del coniuge?
La cedolare secca può essere applicata solo dal proprietario dell'immobile (o dal titolare di un diritto reale di godimento, come l'usufruttuario). Se l'immobile è intestato al tuo coniuge, è il coniuge che deve dichiarare i redditi e optare per la cedolare secca.
La tassazione degli affitti brevi in Italia è gestibile se conosci le regole. La cedolare secca al 21% è uno strumento potente che ti fa risparmiare migliaia di euro rispetto all'IRPEF ordinaria. Ma richiede attenzione agli adempimenti: CIN, comunicazione Questura, tassa di soggiorno, dichiarazione dei redditi.
Il mio consiglio: investi un'ora con un commercialista a inizio anno per impostare il regime fiscale corretto. Poi automatizza tutto il possibile — a partire dalla comunicazione con gli ospiti.
Simula la redditività del tuo affitto breve con il nostro strumento gratuito →