Kurzzeitvermietung in Deutschland: Regeln, Genehmigungen und Zweckentfremdungsverbot (2026)

Du vermietest eine Ferienwohnung, ein Apartment oder ein Haus an Urlaubsgäste? Dann betreibst du eine Kurzzeitvermietung — und in Deutschland ist das 2026 strenger reguliert als je zuvor. Besonders das Zweckentfremdungsverbot in Großstädten wie Berlin, München und Hamburg stellt Gastgeber vor echte Hürden.

Ich vermiete selbst Ferienunterkünfte und habe mich durch den Dschungel aus Landesgesetzen, Gemeindesatzungen und Finanzamtvorschriften gekämpft. Dieser Guide fasst alles zusammen, was du als Gastgeber in Deutschland wissen musst — konkret, aktuell und mit Bezug auf die tatsächlichen Gesetze.

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Inhaltsverzeichnis

1. Was ist Kurzzeitvermietung?
2. Das Zweckentfremdungsverbot — Das wichtigste Thema für Gastgeber
3. Regeln nach Stadt: Berlin, München, Hamburg & Co.
4. Gewerbeanmeldung und Registrierungspflicht
5. Steuerliche Pflichten
6. Versicherung und Haftung
7. Mietvertrag und rechtliche Absicherung
8. Meldepflicht für Gäste
9. Was sich 2024-2026 geändert hat
10. FAQ

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Was ist Kurzzeitvermietung?

Definition

Kurzzeitvermietung bezeichnet die befristete Vermietung von möbliertem Wohnraum an wechselnde Gäste. Im Gegensatz zur klassischen Wohnraumvermietung (Mietvertrag auf unbestimmte Zeit) handelt es sich um Aufenthalte von wenigen Tagen bis maximal einigen Wochen.

Es gibt keine bundeseinheitliche gesetzliche Definition der Kurzzeitvermietung. In der Praxis gelten folgende Merkmale:

• Möbliert: Die Unterkunft ist komplett eingerichtet und sofort bewohnbar
• Befristet: Typisch sind Aufenthalte von 1 bis 30 Nächten
• Wechselnde Gäste: Keine Dauerbelegung, sondern verschiedene Mieter im Jahresverlauf
• Touristischer oder geschäftlicher Zweck: Die Gäste nutzen die Unterkunft nicht als Hauptwohnsitz

Was fällt darunter?

• Ferienwohnungen und Ferienhäuser
• Apartments auf Airbnb, Booking, FeWo-direkt
• Monteurwohnungen
• Möblierte Stadtwohnungen für Kurzaufenthalte
• Gästezimmer mit separatem Eingang

Was fällt NICHT darunter?

• Dauervermietung (klassischer Mietvertrag, auch möbliert)
• Beherbergungsbetriebe im Sinne des Gaststättengesetzes (Hotels, Pensionen mit Frühstücksservice)
• Zimmervermietung im eigenen Haushalt — hier gelten oft Sonderregeln

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Das Zweckentfremdungsverbot

Das Zweckentfremdungsverbot ist das zentrale Thema für jeden Gastgeber in deutschen Großstädten. Es regelt, ob und unter welchen Bedingungen du Wohnraum als Ferienwohnung nutzen darfst.

Was ist das Zweckentfremdungsverbot?

Das Zweckentfremdungsverbot ist ein Instrument der Wohnraumpolitik. Es soll verhindern, dass Wohnungen dem regulären Mietmarkt entzogen werden, indem sie als Ferienwohnungen genutzt werden. Die Logik: In Städten mit Wohnungsnot soll jede Wohnung dem normalen Mietmarkt zur Verfügung stehen — nicht als Airbnb-Unterkunft.

Landesgesetze als Grundlage

Es gibt kein bundesweites Zweckentfremdungsverbot. Stattdessen erlassen die Bundesländer sogenannte Zweckentfremdungsverbotsgesetze, die den Gemeinden erlauben, eigene Satzungen zu verabschieden.

Bundesländer mit Zweckentfremdungsgesetzen (Stand 2026):

• Berlin: Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG)
• Bayern: Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) — gilt für München und andere Städte
• Hamburg: Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG)
• Nordrhein-Westfalen: Wohnraumstärkungsgesetz
• Baden-Württemberg: Zweckentfremdungsverbotsgesetz
• Niedersachsen: Niedersächsisches Wohnraumschutzgesetz

Andere Bundesländer (Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg) haben teilweise keine Zweckentfremdungsgesetze — hier ist die Kurzzeitvermietung in der Regel freier möglich.

Was bedeutet „Zweckentfremdung" konkret?

Eine Wohnung wird zweckentfremdet, wenn sie nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt wird. Dazu zählt:

• Dauerhafte Nutzung als Ferienwohnung
• Leerstand über längere Zeit
• Gewerbliche Nutzung (Büro, Praxis)
• Abriss

Für Gastgeber relevant: Wenn du eine Wohnung, die eigentlich zum Wohnen gedacht ist, dauerhaft oder überwiegend an Touristen vermietest, ist das Zweckentfremdung — und ohne Genehmigung verboten.

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Regeln nach Stadt

Berlin — Das strengste Regelwerk Deutschlands

Berlin hat die schärfsten Regeln für Kurzzeitvermietung in ganz Deutschland:

• Genehmigungspflicht: Jede Kurzzeitvermietung braucht eine Genehmigung vom Bezirksamt
• Registriernummer: Pflicht — muss in jedem Inserat sichtbar sein
• Hauptwohnsitz-Regelung: Du darfst deine Hauptwohnung bis zu 90 Tage/Jahr ohne Genehmigung kurzvermieten — aber nur, wenn du dort gemeldet bist
• Zweitwohnungen: Genehmigungspflicht ohne Ausnahme
• Bußgelder: Bis zu 500.000 € bei Verstößen
• Plattform-Pflicht: Airbnb und Booking müssen Inserate ohne Registriernummer sperren

Praxis-Tipp: Beantrage die Genehmigung bei deinem Bezirksamt. Die Bearbeitung dauert 4-12 Wochen. Du brauchst: Grundriss, Mietvertrag (als Mieter) oder Grundbuchauszug (als Eigentümer), Nachweise zur Wohnraumversorgung.

München — Streng, aber machbar

• Zweckentfremdungssatzung seit 2014
• Hauptwohnsitz: Bis zu 8 Wochen/Jahr ohne Genehmigung (deutlich weniger als Berlin)
• Darüber hinaus: Genehmigung vom Sozialreferat nötig
• Zweitwohnungen: Genehmigungspflicht
• Bußgelder: Bis zu 500.000 €
• Registriernummer: Pflicht seit 2022

Hamburg — Das Wohnraumschutzgesetz

• Wohnraumschutznummer: Pflicht für alle Kurzzeitvermietungen
• Hauptwohnsitz: Bis zu 8 Wochen/Jahr als „Nebenwohnung" möglich
• Vollständige Vermietung: Nur mit Genehmigung
• Bußgelder: Bis zu 500.000 €

Düsseldorf

• Zweckentfremdungssatzung seit 2020
• Genehmigungspflicht für die Kurzzeitvermietung von Wohnraum
• Ausnahme: Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes bis zu 90 Tage/Jahr

Köln

• Wohnraumschutzsatzung
• Genehmigungspflicht bei regelmäßiger Kurzzeitvermietung
• Meldepflicht bei der Stadtverwaltung

Frankfurt am Main

• Zweckentfremdungssatzung seit 2019
• Registrierungspflicht
• Bis zu 8 Wochen/Jahr bei Hauptwohnsitz ohne Genehmigung

Stuttgart

• Zweckentfremdungsverbotssatzung
• Genehmigungspflicht für jede Kurzzeitvermietung
• Registriernummer erforderlich

Ländliche Regionen und Feriengebiete

In ländlichen Regionen, Ferienorten und Gemeinden ohne Zweckentfremdungssatzung gelten deutlich weniger Einschränkungen. Hier brauchst du in der Regel:

• Gewerbeanmeldung
• Steuerliche Anmeldung
• Ggf. Kurtaxe-Abführung
• Einhaltung der Bauordnung (Nutzungsänderung bei Umwidmung)

Ferienregionen wie die Ostsee, Nordsee, der Schwarzwald und die Alpen sind traditionell auf Ferienvermietung ausgelegt. Hier ist die Kurzzeitvermietung in der Regel willkommen.

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Gewerbeanmeldung und Registrierungspflicht

Gewerbeanmeldung

Wenn du regelmäßig und mit Gewinnabsicht vermietest, brauchst du einen Gewerbeschein. Die Anmeldung erfolgt beim Gewerbeamt deiner Gemeinde:

• Kosten: 15-65 € (je nach Gemeinde)
• Dauer: Sofort bis wenige Tage
• Nötige Unterlagen: Personalausweis, ggf. Mietvertrag, ggf. Eigentümererlaubnis

Das Gewerbeamt informiert automatisch das Finanzamt, die IHK und die Berufsgenossenschaft.

Registriernummer

In Städten mit Zweckentfremdungssatzung brauchst du eine Registriernummer, die in jedem Online-Inserat angegeben werden muss. Seit der EU-Verordnung über Kurzzeitvermietungsdaten (2024) wird diese Pflicht EU-weit ausgeweitet.

Die Registriernummer beantragst du bei deiner Gemeinde oder dem zuständigen Bezirksamt. Ohne sie drohen Bußgelder, und Plattformen wie Airbnb müssen Inserate ohne Nummer sperren.

IHK-Mitgliedschaft

Mit der Gewerbeanmeldung wirst du automatisch Pflichtmitglied der Industrie- und Handelskammer (IHK). Die Beiträge richten sich nach deinem Umsatz:

• Unter 5.200 € Gewinn: In der Regel beitragsfrei
• Darüber: Grundbeitrag + Umlage (typisch 50-200 €/Jahr für kleine Betriebe)

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Steuerliche Pflichten

Die Kurzzeitvermietung hat in Deutschland mehrere steuerliche Dimensionen:

Einkommensteuer

Mieteinnahmen aus Kurzzeitvermietung sind einkommensteuerpflichtig. Du gibst sie in der Anlage G (Gewerbebetrieb) oder Anlage V (Vermietung und Verpachtung) an — je nachdem, ob du gewerblich oder privat vermietest.

Mehr dazu in unserem Ferienwohnung Steuern Guide.

Umsatzsteuer

• Unter 22.000 € Umsatz/Jahr: Kleinunternehmerregelung möglich — du musst keine Umsatzsteuer ausweisen
• Darüber: 7 % Umsatzsteuer auf Beherbergungsleistungen (ermäßigter Satz)
• Nebenleistungen (Frühstück, Wäschepaket, Reinigung): 19 % Umsatzsteuer

Gewerbesteuer

Wenn dein Gewinn 24.500 € pro Jahr übersteigt, fällt Gewerbesteuer an. Der Hebesatz variiert je nach Gemeinde (zwischen 200 % und 900 %). In Großstädten typischerweise 400-470 %.

Kurtaxe / Beherbergungssteuer

Viele Gemeinden erheben eine Kurtaxe oder Bettensteuer, die du von deinen Gästen einziehst. Typisch: 0,50 - 5 € pro Person und Nacht. Mehr dazu im Airbnb Steuern Guide.

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Versicherung und Haftung

Pflichtversicherungen

• Gastgeberhaftpflicht: Deckt Schäden, die Gästen in deiner Unterkunft passieren (z.B. Sturz, Verbrühung). Ab ca. 80 €/Jahr.
• Gebäudeversicherung: Wenn du Eigentümer bist. Prüfe, ob Kurzzeitvermietung abgedeckt ist — viele Policen schließen gewerbliche Nutzung aus.
• Hausratversicherung: Ebenfalls prüfen, ob Kurzzeitvermietung eingeschlossen ist.

Empfohlene Versicherungen

• Mietausfallversicherung: Deckt Einnahmeausfälle bei Schäden
• Rechtsschutzversicherung: Für Streitigkeiten mit Gästen oder Behörden

Vermietung als Mieter

Wenn du selbst Mieter bist und untervermieten willst: Du brauchst die schriftliche Zustimmung deines Vermieters. Ohne Erlaubnis ist die Untervermietung ein Kündigungsgrund. Das gilt auch für gelegentliche Airbnb-Vermietung.

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Mietvertrag und rechtliche Absicherung

Auch bei Buchungen über Plattformen empfiehlt sich ein Ferienwohnungs-Mietvertrag. Er regelt:

• Mietdauer und Mietpreis
• Kaution / Sicherheitsleistung
• Hausregeln
• Haftung und Schadensersatz
• Stornierungsbedingungen

Einen ausführlichen Guide mit kostenlosem Mustervertrag findest du in unserem Mietvertrag Ferienwohnung Guide.

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Meldepflicht für Gäste

In Deutschland gilt die Meldepflicht für Beherbergungsgäste. Jeder Gast muss bei der Ankunft einen Meldeschein ausfüllen (§ 29 und § 30 Bundesmeldegesetz).

Was muss der Meldeschein enthalten?

• Ankunfts- und Abreisedatum
• Vollständiger Name des Gastes
• Geburtsdatum
• Staatsangehörigkeit
• Anschrift des Hauptwohnsitzes
• Bei ausländischen Gästen: Pass- oder Ausweisdaten

Aufbewahrungspflicht

Du musst die Meldescheine mindestens 1 Jahr aufbewahren (bei ausländischen Gästen: 5 Jahre). Digitale Meldescheine sind in den meisten Bundesländern zulässig.

Praxis-Tipp: Integriere den Meldeschein in deinen digitalen Aufenthaltsguide — so erledigt der Gast die Formalitäten beim Online-Check-in.

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Was sich 2024-2026 geändert hat

EU-Verordnung über Kurzzeitvermietungsdaten (2024)

Die EU hat 2024 eine Verordnung zur Registrierung von Kurzzeitvermietungen beschlossen. Ab 2026/2027 müssen alle EU-Mitgliedstaaten:

• Ein nationales Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen einführen
• Plattformen verpflichten, Registriernummern zu prüfen und anzuzeigen
• Daten über Kurzzeitvermietungen an Behörden zu übermitteln

Für Deutschland bedeutet das: Die Registrierungspflicht wird bundesweit kommen, nicht nur in Städten mit Zweckentfremdungssatzung.

DAC7-Richtlinie (seit 2023)

Plattformen wie Airbnb und Booking müssen seit 2023 die Daten ihrer Gastgeber an die Finanzbehörden melden. Das umfasst:

• Name, Adresse, Steuernummer
• Gesamteinnahmen pro Kalenderjahr
• Anzahl der Transaktionen
• Kontoverbindung

Fazit: Steuern „vergessen" geht nicht mehr. Das Finanzamt weiß, wie viel du verdienst.

Verschärfungen in Berlin (2024)

Berlin hat 2024 die Kontrollen verschärft und die Bußgelder erhöht. Die Bezirke setzen verstärkt auf automatische Inserat-Überwachung, um illegale Vermietungen aufzuspüren.

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FAQ

Brauche ich in jeder deutschen Stadt eine Genehmigung?

Nein. Nur in Städten mit aktiver Zweckentfremdungssatzung. In ländlichen Regionen und vielen kleineren Städten gibt es keine solche Satzung. Prüfe immer bei deiner Gemeinde.

Darf ich als Mieter meine Wohnung auf Airbnb vermieten?

Nur mit schriftlicher Genehmigung deines Vermieters. Ohne Erlaubnis riskierst du eine Kündigung. In Städten mit Zweckentfremdungsverbot brauchst du zusätzlich eine behördliche Genehmigung.

Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung vermiete?

Bußgelder bis zu 500.000 € (Berlin, München, Hamburg). In der Praxis liegen die Strafen meist zwischen 1.000 und 50.000 €, je nach Schwere und Dauer des Verstoßes. Zusätzlich können Plattformen dein Inserat sperren.

Wie viele Tage darf ich meine Wohnung pro Jahr kurzvermieten?

Das hängt von der Stadt ab:

• Berlin: 90 Tage/Jahr für den Hauptwohnsitz (ohne Genehmigung)
• München: 8 Wochen/Jahr für den Hauptwohnsitz
• Hamburg: 8 Wochen/Jahr
• Ländliche Gebiete: Oft keine Beschränkung

Muss ich jedes Inserat mit einer Registriernummer versehen?

In Städten mit Registrierungspflicht ja. Ab 2026/2027 wird das durch die EU-Verordnung voraussichtlich bundesweit Pflicht.

Was ist der Unterschied zwischen Ferienwohnung und gewerblicher Beherbergung?

Eine Ferienwohnung ist eine möblierte Unterkunft zur Selbstversorgung. Eine gewerbliche Beherbergung (Hotel, Pension) bietet zusätzliche Dienstleistungen wie Frühstück, Zimmerservice oder Rezeption. Für gewerbliche Beherbergung gelten zusätzliche Vorschriften (Gaststättengesetz, Bauordnung, Brandschutz).

Gelten die Regeln auch für Ferienhäuser auf dem Land?

In der Regel weniger Einschränkungen. Ferienhäuser in touristisch geprägten Gebieten sind oft ausdrücklich erlaubt. Aber: Gewerbeanmeldung, Steueranmeldung und Kurtaxe gelten trotzdem.