Réglementation location saisonnière en France : guide complet (2026)
Réglementation location saisonnière France : 120 jours, déclaration mairie, numéro d'enregistrement, zones tendues, sanctions. Guide 2026.
Cédric
Fondateur de ScanStay
La réglementation location saisonnière en France, c'est un sujet qui fait peur à beaucoup de propriétaires. Et je les comprends : entre les 120 jours, les déclarations en mairie, les zones tendues, la loi Le Meur et les amendes qui peuvent grimper jusqu'à 50 000 €, on a vite fait de s'y perdre.
Je m'appelle Cédric, je gère 2 gîtes en Normandie. Quand je me suis lancé, j'ai passé des heures à décortiquer les textes de loi, à appeler la mairie, à chercher des infos fiables en ligne. Le problème, c'est que la plupart des articles sur le sujet sont soit incomplets, soit obsolètes, soit écrits par des gens qui n'ont jamais loué un seul logement.
Ce guide, c'est tout ce que j'aurais voulu trouver dès le départ. Tout est à jour pour 2026, avec la loi Le Meur intégrée. On va couvrir chaque aspect de la réglementation location saisonnière : les règles, les obligations, les sanctions, et surtout les actions concrètes que tu dois mener pour être en règle.
Sommaire
- La règle des 120 jours
- Résidence secondaire : les règles différentes
- La déclaration en mairie
- Les zones tendues
- La loi Le Meur 2024
- Les sanctions
- FAQ
La règle des 120 jours
C'est LA règle que tout le monde connaît — ou croit connaître. Si tu loues ta résidence principale en location saisonnière, tu es limité à 120 nuitées par an. Pas 120 jours calendaires, pas 120 réservations : 120 nuitées effectivement louées.
Qu'est-ce qu'une résidence principale ?
Ta résidence principale, c'est le logement que tu occupes au moins 8 mois par an (article 2 de la loi du 6 juillet 1989). Si tu pars en vacances 4 mois dans l'année et que tu loues ton appartement pendant ce temps, tu es dans le cadre de la résidence principale.
En revanche, si tu as acheté un appartement uniquement pour le louer en saisonnier, ce n'est pas ta résidence principale. C'est une résidence secondaire, et les règles sont très différentes (on en parle juste après).
Pourquoi 120 jours ?
Le législateur a voulu trouver un équilibre. L'idée : permettre aux particuliers de compléter leurs revenus en louant leur logement quand ils sont absents, sans que ça vide le parc locatif classique. 120 nuitées, ça correspond grosso modo à 4 mois de location — assez pour rentabiliser, pas assez pour transformer un logement en hôtel déguisé.
Comment c'est contrôlé ?
Le contrôle de la limite des 120 jours repose sur plusieurs mécanismes, et la réglementation location saisonnière s'est considérablement durcie sur ce point :
Les plateformes bloquent automatiquement. Depuis la loi ELAN (2018) renforcée par la loi Le Meur (2024), Airbnb, Booking, Abritel et les autres plateformes sont tenues de bloquer automatiquement les annonces de résidences principales au-delà de 120 nuitées dans les communes ayant mis en place le numéro d'enregistrement. Concrètement, une fois le compteur à 120, ton annonce est désactivée jusqu'au 1er janvier de l'année suivante.
Les mairies croisent les données. Les communes qui ont mis en place le téléservice de déclaration reçoivent les données de nuitées directement des plateformes. Si tu loues sur Airbnb et Booking, les deux compteurs sont agrégés. Impossible de tricher en répartissant sur plusieurs plateformes.
Les voisins signalent. C'est moins officiel, mais c'est une réalité. Dans les copropriétés, les signalements de voisins sont un déclencheur fréquent de contrôles. Un va-et-vient de valises tous les week-ends, ça se remarque.
Et si je dépasse les 120 jours ?
Les sanctions sont sévères. On en parle en détail dans la section dédiée, mais pour te donner une idée : l'amende peut aller jusqu'à 10 000 €. Et ce n'est pas théorique — les tribunaux prononcent régulièrement des condamnations, notamment à Paris.
Mon conseil : si tu loues ta résidence principale, mets un système de suivi en place dès le début. Tiens un tableur, note chaque nuitée, et arrête-toi à 115 pour garder une marge de sécurité. Mieux : utilise un outil de gestion dédié à la location courte durée qui suit le compteur automatiquement.
Résidence secondaire : les règles différentes
Si ton logement est une résidence secondaire (ou un bien que tu ne déclares pas comme résidence principale), il n'y a pas de limite de 120 jours. Tu peux louer toute l'année. Mais — et c'est un gros "mais" — la réglementation location saisonnière impose d'autres obligations, souvent plus contraignantes.
L'autorisation de changement d'usage
Dans de nombreuses villes, transformer un logement d'habitation en meublé de tourisme loué à l'année nécessite une autorisation de changement d'usage. Cette obligation est définie par l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation.
Qui est concerné ? Les communes de plus de 200 000 habitants, les communes de la petite couronne parisienne, et toutes les communes qui ont décidé de mettre en place cette procédure par délibération du conseil municipal. En pratique, la quasi-totalité des grandes villes françaises l'appliquent.
Comment ça fonctionne ? Tu dois déposer une demande d'autorisation préalable auprès de ta mairie avant de publier ton annonce. La mairie examine ta demande et peut l'accepter, la refuser, ou l'accepter sous conditions.
Le mécanisme de compensation
C'est le volet le plus contraignant de la réglementation location saisonnière pour les résidences secondaires en zone tendue. Le principe : si tu retires un logement du parc d'habitation classique pour en faire un meublé de tourisme, tu dois compenser en transformant un local commercial de surface équivalente en logement d'habitation.
Concrètement, à Paris, si tu veux louer un 50 m² en Airbnb toute l'année, tu dois trouver un local commercial de 50 m² dans le même arrondissement et le transformer en logement. Le coût ? Souvent plusieurs centaines de milliers d'euros. C'est la raison pour laquelle très peu de particuliers louent légalement leur résidence secondaire à Paris toute l'année.
Les alternatives :
- Acheter des droits de commercialité : certaines sociétés spécialisées vendent ces droits, mais c'est cher (entre 1 000 € et 1 500 € le m² à Paris).
- Se limiter à une partie de l'année : dans certaines communes, la compensation n'est exigée qu'au-delà d'un certain nombre de nuitées.
- Louer en zone non tendue : hors des grandes villes, la compensation n'est généralement pas exigée. C'est le cas de mes gîtes en Normandie — aucune compensation requise.
Résidence secondaire : le récapitulatif
| Obligation | Zone tendue | Zone non tendue |
|---|---|---|
| Déclaration en mairie | Obligatoire | Obligatoire |
| Numéro d'enregistrement | Obligatoire | Obligatoire (si la commune l'a mis en place) |
| Changement d'usage | Obligatoire | Rarement exigé |
| Compensation | Souvent exigée | Non |
| Limite de nuitées | Possible (quotas loi Le Meur) | Non |
Pour bien comprendre le statut de meublé de tourisme et toutes les obligations qui en découlent, je te recommande de lire mon guide sur le statut et les obligations du meublé de tourisme.
La déclaration en mairie
Que tu loues ta résidence principale ou une résidence secondaire, la déclaration en mairie est obligatoire. C'est le socle de la réglementation location saisonnière en France, et c'est valable sur l'ensemble du territoire.
Le téléservice national
Depuis 2024, un téléservice national centralise toutes les déclarations de meublés de tourisme. Fini les formulaires papier envoyés à la mairie — tout se fait en ligne sur le portail dédié. Tu crées un compte, tu remplis les informations sur ton logement, et tu obtiens ton numéro d'enregistrement.
Le téléservice est accessible ici : meublés de tourisme - guichet numérique. En fonction de ta commune, le lien exact peut varier, mais le principe est le même partout.
Le numéro d'enregistrement
Une fois ta déclaration validée, tu reçois un numéro d'enregistrement unique. Ce numéro doit obligatoirement figurer sur toutes tes annonces en ligne. Si tu publies sur Airbnb, Booking, Abritel ou tout autre site, le numéro enregistrement Airbnb (c'est le même numéro pour toutes les plateformes) doit être visible.
Pourquoi c'est important ? Parce que les plateformes sont tenues de vérifier la présence de ce numéro. Sans lui, ton annonce peut être refusée ou supprimée. Et en cas de contrôle, l'absence de numéro d'enregistrement expose à une amende pouvant aller jusqu'à 10 000 €.
Le CERFA 14004
Avant la mise en place du téléservice national, la déclaration se faisait via le formulaire CERFA 14004 (déclaration de meublé de tourisme). Ce formulaire existe toujours et peut encore être utilisé dans certaines communes qui n'ont pas encore basculé vers le téléservice.
Le CERFA 14004 te demande :
- Tes coordonnées (nom, prénom, adresse)
- L'adresse du meublé de tourisme
- Le nombre de pièces et la capacité d'accueil
- Les périodes de location prévisionnelles
- Si le logement est classé ou non
Mon conseil : même si ta commune ne l'exige pas encore explicitement, fais ta déclaration. La tendance est clairement au durcissement, et être en règle dès le départ t'évitera des surprises. De plus, le numéro enregistrement Airbnb sera bientôt obligatoire partout — autant prendre de l'avance.
Comment obtenir ton numéro d'enregistrement en pratique
Voici les étapes concrètes :
- Vérifie si ta commune utilise le téléservice. Appelle ta mairie ou consulte son site web.
- Crée ton compte sur le téléservice national ou remplis le CERFA 14004.
- Renseigne les informations sur ton logement : adresse, type, capacité, périodes de location.
- Soumets ta déclaration. Le numéro est généralement attribué sous quelques jours.
- Ajoute le numéro sur toutes tes annonces. Airbnb, Booking, Abritel, ton site personnel — partout.
Le numéro enregistrement Airbnb a un format spécifique qui varie selon les communes (souvent un code ville + numéro séquentiel). À Paris, par exemple, le format est du type : 7511234567890.
Les zones tendues
Les zones tendues sont au coeur de la réglementation location saisonnière en France. Ce sont les territoires où la demande de logements dépasse largement l'offre, et où les pouvoirs publics estiment que la location saisonnière aggrave la crise du logement.
Qu'est-ce qu'une zone tendue ?
Une zone tendue est définie par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Elle englobe les communes où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Les critères sont objectifs : niveau des loyers, taux de logements vacants, dynamique démographique.
La liste des principales zones tendues
La liste officielle comprend environ 1 150 communes, réparties dans 28 agglomérations. Voici les principales :
- Paris et toute l'Île-de-France (petite et grande couronne)
- Lyon et sa métropole
- Marseille et Aix-en-Provence
- Bordeaux et la métropole bordelaise
- Toulouse et sa métropole
- Nice, Cannes, Antibes (Côte d'Azur)
- Montpellier et son agglomération
- Nantes et sa métropole
- Lille et sa métropole
- Strasbourg et son eurométropole
- Rennes, Grenoble, Rouen, Toulon
- Les Pays basques (Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz)
- Stations balnéaires et de ski très prisées
Restrictions supplémentaires en zone tendue
En zone tendue, la réglementation location saisonnière ajoute plusieurs couches de contraintes :
1. Autorisation de changement d'usage obligatoire pour les résidences secondaires. Tu ne peux pas louer ta résidence secondaire en saisonnier sans autorisation préalable de la mairie. L'autorisation peut être refusée.
2. Compensation exigée. Comme vu précédemment, transformer un logement en meublé de tourisme peut nécessiter de compenser en créant un logement d'habitation ailleurs.
3. Quotas possibles. Depuis la loi Le Meur, les maires en zone tendue peuvent fixer des quotas limitant le nombre de meublés de tourisme dans certains quartiers ou dans l'ensemble de la commune.
4. Obligation de DPE. Les meublés de tourisme en zone tendue doivent disposer d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) conforme. À terme, les passoires thermiques (DPE F et G) seront interdites à la location saisonnière. Pour tout savoir sur ce sujet, consulte mon guide sur le DPE en location saisonnière.
5. Numéro d'enregistrement systématique. Toutes les communes en zone tendue ont mis en place (ou vont mettre en place) le système de numéro d'enregistrement.
Mon retour d'expérience : mes gîtes en Normandie ne sont pas en zone tendue. Résultat, la démarche est beaucoup plus simple — déclaration en mairie, numéro d'enregistrement, et c'est tout. Mais si tu es à Biarritz, Lyon ou Paris, prépare-toi à un parcours administratif nettement plus lourd.
La loi Le Meur 2024
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur (du nom de la députée Annaïg Le Meur), est le texte le plus important pour la réglementation location saisonnière depuis la loi ELAN de 2018. Elle a profondément modifié les règles du jeu.
Ce que change la loi Le Meur
1. Des quotas pour les meublés de tourisme
C'est la mesure phare. Les maires des communes en zone tendue peuvent désormais fixer des quotas limitant la proportion de meublés de tourisme par rapport au parc de logements total. Concrètement, un maire peut décider que pas plus de X% des logements de sa commune (ou d'un quartier spécifique) pourront être loués en saisonnier.
Quand le quota est atteint, plus aucune nouvelle autorisation n'est délivrée. Les autorisations existantes ne sont pas remises en cause (pas de rétroactivité), mais aucune nouvelle demande ne sera acceptée tant que le quota n'est pas redescendu sous le seuil.
2. Le DPE obligatoire pour les meublés de tourisme
La loi Le Meur impose aux meublés de tourisme de disposer d'un DPE valide. Et elle va plus loin : à terme, les logements classés F ou G au DPE ne pourront plus être loués en location saisonnière. Le calendrier :
- 2025 : DPE obligatoire pour toute nouvelle mise en location
- 2028 : interdiction de louer les logements classés G
- 2034 : interdiction de louer les logements classés F
C'est un alignement progressif avec les règles qui s'appliquent déjà à la location longue durée. Si ton logement est une passoire thermique, tu as quelques années pour faire des travaux de rénovation énergétique.
3. Pouvoirs renforcés des maires
La loi donne aux maires de nouvelles armes pour contrôler et sanctionner :
- Droit d'accès aux données des plateformes : les maires peuvent demander directement à Airbnb, Booking et consorts les données de location pour leur commune.
- Suspension des autorisations : en cas d'infraction, le maire peut suspendre l'autorisation de changement d'usage.
- Amendes administratives : le maire peut prononcer des amendes sans passer par le tribunal.
4. Encadrement fiscal renforcé
La loi Le Meur a aussi touché à la fiscalité. L'abattement forfaitaire en micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés a été ramené de 50 % à 30 % (avec un plafond de 15 000 € de recettes). Pour les meublés classés, l'abattement passe de 71 % à 50 % (plafond de 77 700 €).
Autrement dit, louer en saisonnier sans classement est devenu fiscalement moins avantageux. C'est une incitation claire à faire classer ton logement — ce qui impose un niveau de qualité et d'équipement minimum.
5. Numéro d'enregistrement généralisé
La loi prévoit la généralisation du numéro enregistrement Airbnb (numéro d'enregistrement national) sur tout le territoire. Toutes les communes devront à terme proposer le téléservice, et toutes les annonces devront afficher ce numéro. Les plateformes devront vérifier la validité du numéro et refuser les annonces sans numéro valide.
Mon avis sur la loi Le Meur
Honnêtement ? Pour les loueurs sérieux et en règle, cette loi n'est pas une mauvaise nouvelle. Elle complique la vie des loueurs qui opèrent dans le flou, et elle réduit la concurrence déloyale. Si tu fais les choses correctement — déclaration, numéro d'enregistrement, DPE, fiscalité — tu n'as rien à craindre.
Ce qui me préoccupe davantage, c'est l'application inégale selon les communes. Certaines villes sont très strictes (Paris, Bordeaux), d'autres ne contrôlent quasiment rien. Cette disparité crée de l'insécurité juridique pour les propriétaires qui essaient de bien faire.
Les sanctions
La réglementation location saisonnière ne se contente pas de fixer des règles — elle prévoit des sanctions significatives pour ceux qui ne les respectent pas. Et ces sanctions sont de plus en plus appliquées.
Le tableau des sanctions
| Infraction | Amende maximale | Base légale |
|---|---|---|
| Défaut de déclaration en mairie | 10 000 € | Art. L324-1-1 Code du tourisme |
| Faux numéro d'enregistrement | 10 000 € | Art. L324-1-1 Code du tourisme |
| Dépassement des 120 jours (résidence principale) | 10 000 € | Art. L324-1-1 Code du tourisme |
| Location sans autorisation de changement d'usage | 50 000 € | Art. L651-2 CCH |
| Non-respect des quotas | 25 000 € | Loi Le Meur 2024 |
| Plateforme ne bloquant pas à 120 jours | 50 000 € par annonce | Art. L324-2-1 Code du tourisme |
| Absence de DPE | 5 000 € | Loi Le Meur 2024 |
Les cas concrets
Ces amendes ne sont pas théoriques. Voici quelques exemples réels :
Paris, 2023 : un propriétaire condamné à 25 000 € d'amende pour avoir loué son appartement du Marais sans autorisation de changement d'usage. Il louait sa résidence secondaire sur Airbnb depuis 3 ans sans aucune autorisation. Le tribunal a aussi ordonné la restitution du logement à usage d'habitation.
Bordeaux, 2023 : un propriétaire condamné à 15 000 € pour avoir dépassé les 120 jours sur sa résidence principale. La mairie avait croisé les données des plateformes et constaté 187 nuitées sur l'année.
Nice, 2024 : un investisseur condamné à 50 000 € pour avoir loué 3 appartements en résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage. Le tribunal a relevé que les logements n'avaient jamais été utilisés comme résidence principale.
Lyon, 2024 : amende de 8 000 € pour un propriétaire qui avait déclaré un faux numéro d'enregistrement sur son annonce Airbnb. Le numéro enregistrement Airbnb qu'il affichait ne correspondait à aucune déclaration en mairie.
Comment éviter les sanctions
La meilleure protection, c'est la conformité. Voici ma checklist :
- Déclare ton meublé de tourisme en mairie et obtiens ton numéro d'enregistrement.
- Affiche le numéro d'enregistrement sur toutes tes annonces, sans exception.
- Respecte la limite des 120 jours si tu loues ta résidence principale.
- Demande l'autorisation de changement d'usage si tu loues une résidence secondaire en zone tendue.
- Fais réaliser ton DPE et assure-toi que ton logement n'est pas classé F ou G.
- Paie ta taxe de séjour. C'est une obligation légale souvent oubliée. Pour tout comprendre, lis mon guide complet sur la taxe de séjour.
- Conserve tes justificatifs : déclaration, numéro d'enregistrement, DPE, reçus de taxe de séjour. En cas de contrôle, c'est à toi de prouver que tu es en règle.
La tendance : vers plus de contrôles
Ne te fais pas d'illusions : les contrôles vont s'intensifier. Les mairies investissent dans des outils de détection automatique (scraping des plateformes, croisement de données fiscales), et la loi Le Meur leur donne des moyens supplémentaires. Les amendes augmentent, et les tribunaux sont de plus en plus sévères.
La réglementation location saisonnière n'est plus un cadre théorique qu'on peut ignorer en espérant passer entre les mailles du filet. En 2026, être en règle n'est plus optionnel — c'est un prérequis de survie.
Comment rester en règle sans y passer des heures
La conformité, c'est bien. Mais si tu gères un ou plusieurs logements, tu sais que l'administratif peut vite devenir un gouffre de temps. Entre le livret de séjour à maintenir à jour, les informations voyageurs, les règles de la maison, le DPE, la taxe de séjour et les numéros d'enregistrement, c'est facile de se noyer.
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FAQ
Est-ce que la limite des 120 jours s'applique partout en France ?
La limite des 120 jours s'applique uniquement à la résidence principale, et ce sur l'ensemble du territoire français. En revanche, elle ne s'applique pas aux résidences secondaires. Attention cependant : les résidences secondaires sont soumises à d'autres obligations (autorisation de changement d'usage, compensation) qui peuvent être plus contraignantes, surtout en zone tendue.
Comment obtenir mon numéro d'enregistrement pour Airbnb ?
Le numéro enregistrement Airbnb s'obtient en déclarant ton meublé de tourisme auprès de ta mairie, soit via le téléservice national, soit via le formulaire CERFA 14004. Une fois ta déclaration validée, tu reçois un numéro unique que tu dois afficher sur toutes tes annonces (Airbnb, Booking, Abritel, etc.). La démarche est gratuite et prend généralement quelques jours.
Que se passe-t-il si je ne déclare pas mon meublé de tourisme ?
L'absence de déclaration t'expose à une amende pouvant aller jusqu'à 10 000 €. Mais au-delà de l'amende, ton annonce peut être retirée des plateformes (qui sont tenues de vérifier les numéros d'enregistrement), et tu perds toute visibilité. En 2026, avec le renforcement des contrôles, ne pas déclarer son meublé revient à prendre un risque inutile — d'autant que la démarche est simple et gratuite.
La réglementation location saisonnière est-elle la même pour un gîte et un appartement en ville ?
Les règles de base sont les mêmes (déclaration en mairie, numéro d'enregistrement, fiscalité). Mais en pratique, un gîte rural situé hors zone tendue aura beaucoup moins de contraintes qu'un appartement en centre-ville. Pas de changement d'usage, pas de compensation, pas de quotas. C'est d'ailleurs un des avantages de la location saisonnière en zone rurale : la réglementation location saisonnière y est plus souple et l'administratif beaucoup plus léger.
En résumé
La réglementation location saisonnière en France s'est considérablement durcie ces dernières années. La loi Le Meur de 2024 a accéléré cette tendance avec les quotas, le DPE obligatoire et des pouvoirs renforcés pour les maires. En 2026, les propriétaires qui prennent cette réglementation à la légère s'exposent à des amendes allant de 5 000 € à 50 000 €.
Mais si tu es en règle — déclaration en mairie, numéro enregistrement Airbnb affiché, DPE valide, respect des 120 jours pour la résidence principale, autorisation de changement d'usage pour la résidence secondaire en zone tendue — tu n'as rien à craindre. Au contraire, le durcissement élimine progressivement les loueurs qui opèrent dans l'illégalité, ce qui profite à ceux qui font les choses correctement.
Fais les démarches maintenant. Ne repousse pas à demain. Et si tu veux un outil qui t'aide à gérer tout ça proprement, ScanStay est là pour ça.